Türkiye Kira Hukuku: Kiracı ve Ev Sahibi Hakları Rehberi 2026

Türkiye'de kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kira ilişkisi, toplumun geniş bir kesimini doğrudan etkileyen, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hayati öneme sahip bir hukuk alanıdır. Türk hukuk sistemi, kira ilişkilerinde kiracıyı güçlü biçimde korumakla birlikte, kiraya verenin mülkiyet hakkını da belirli sınırlar dahilinde güvence altına almaktadır. Bu rehberde, kira sözleşmesinin kurulmasından sona ermesine kadar tüm aşamaları, tarafların hak ve yükümlülüklerini, uyuşmazlık çözüm yollarını ve vergisel boyutları kapsamlı olarak ele alacağız.

Kira hukuku alanında yaşanan uyuşmazlıklar, özellikle son yıllarda artan enflasyon ve konut krizinin etkisiyle büyük bir artış göstermiştir. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmesi, olası hukuki sorunların önlenmesi açısından kritik önem taşımaktadır. Kanun koyucu, kira piyasasındaki dengesizlikleri gidermek amacıyla çeşitli yasal düzenlemeler yapmış ve kiracının korunması ilkesini ön planda tutmuştur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun tam metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu rehber, konut ve işyeri kiracılarının, ev sahiplerinin ve kira hukuku alanında bilgi edinmek isteyen herkesin başvurabileceği kapsamlı bir kaynak olarak hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin kurulması, kira artışının hesaplanması, depozitonun hukuki rejimi, tahliye davalarının türleri, alt kiralama ve devir, vergisel yükümlülükler ve daha birçok konu burada ayrıntılı biçimde incelenmektedir.

1. Kira Sözleşmesi Nedir? TBK m. 299 Kapsamında Tanım ve Unsurlar

Kira sözleşmesi, TBK m. 299'a göre kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, karşılıklı borç doğuran ve sürekli edimli bir sözleşme niteliği taşımaktadır. Sözleşmenin temel unsurları şunlardır:

• Taraflar: Kiraya veren ve kiracı. Kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez; kiralananı kullanma ve yararlanma hakkına sahip olan herkes (intifa hakkı sahibi, alt kiralama yetkisi olan kiracı gibi) kiraya veren sıfatını taşıyabilir. Tüzel kişiler de kira sözleşmesinin her iki tarafında yer alabilir.
• Kiralanan: Taşınır veya taşınmaz bir mal olabilir. Konut, işyeri, dükkan, depo, araç, makine gibi her türlü şey kira sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Kiralananın sözleşmede açıkça tanımlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.
• Kira bedeli: Para veya ayni edim olarak belirlenebilir. Bedelin belirli veya belirlenebilir olması yeterlidir. Kira bedelinin Türk Lirası veya yabancı para cinsinden kararlaştırılması mümkündür; ancak 32 sayılı Karar kapsamında Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kira sözleşmelerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi yasaklanmıştır.
• Süre: Belirli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi için kiracının bildirimde bulunması gerekir; aksi halde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347).

Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Yazılı, sözlü, hatta zımni (örtülü) olarak bile kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı ve tarafların haklarının korunması açısından sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesi ve tüm koşulların açıkça belirtilmesi büyük önem taşır. Uygulamada yazılı sözleşme bulunmadığı durumlarda kira ilişkisinin varlığı; banka havalesi dekontları, elektrik-su-doğalgaz abonelik kayıtları, tanık beyanları ve diğer delillerle kanıtlanabilmektedir.

Kira sözleşmesinde yer alması gereken asgari unsurlar şunlardır: tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kiralananın tam adresi ve tanımı, kira bedeli ve ödeme şekli (banka havalesi, elden ödeme vb.), ödeme günü, sözleşme süresi (başlangıç ve bitiş tarihi), depozito miktarı ve iadesi koşulları, kira artış oranı veya yöntemi, kiralananın mevcut durumunun tespiti ve varsa demirbaş listesi. Sözleşmede ayrıca kiralananın kullanım amacının (konut, işyeri vb.) açıkça belirtilmesi, taraflar arasında ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından faydalıdır.

2. Kira Sözleşmesi Türleri: Konut Kirası, İşyeri Kirası ve Ürün Kirası

TBK, kira sözleşmelerini üç ana kategoride düzenlemiştir. Her kategori farklı hukuki kurallara tabidir ve tarafların hak ile yükümlülükleri birbirinden ayrışır. Hangi türde bir kira sözleşmesi kurulduğunun doğru tespiti, uygulanacak hukuki rejimin belirlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

2.1. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası (TBK m. 339-356)

Konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK'nın en ayrıntılı düzenlediği kira türüdür. Bu kategoride kiracı lehine emredici hükümler ağırlıktadır ve tarafların sözleşme ile kiracı aleyhine düzenleme yapması yasaktır (TBK m. 346). Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler, genel kira hükümlerinin önünde uygulanır. Bu sözleşmelerin en önemli özellikleri şunlardır:

• Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: TBK m. 346'ya göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Sözleşmeye konulan ve kiracı aleyhine olan hükümler (cezai şart, erken fesih tazminatı gibi) geçersizdir.
• Kira artışı sınırı: Konut kiralarında artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır (TBK m. 344).
• Sözleşmenin sona ermesi: Belirli süreli sözleşmelerde bile kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi feshedemez.
• Tahliye nedenleri sınırlı sayıdadır: Kiraya veren, ancak kanunda belirtilen sebeplerle kiracının tahliyesini isteyebilir. Gerekçesiz tahliye talep etmek mümkün değildir.

2.2. Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmeleri (TBK m. 299-338)

Konut veya çatılı işyeri niteliği taşımayan taşınmazlar ile taşınır mallara ilişkin kira sözleşmeleri, TBK'nın genel hükümlerine tabidir. Arsa, tarla, otopark, araç, makine, tekne gibi varlıkların kiralanması bu kategoriye girer. Genel hükümlerde taraflar daha geniş bir sözleşme serbestisine sahiptir; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kiracıyı koruyucu emredici hükümler burada uygulanmaz. Sözleşmenin sona ermesi, tahliye koşulları ve kira artışı konularında taraflar anlaşmalarını serbestçe belirleyebilirler.

2.3. Ürün Kirası (TBK m. 357-378)

Ürün kirası, hasılat kirası olarak da bilinen bu sözleşme türünde, kiracı kiralananı kullanmakla kalmaz, onun ürünlerinden (gelirlerinden) de yararlanır. Tarımsal araziler, bağlar, bahçeler, ticari işletmeler, otel ve restoran gibi gelir getiren varlıkların kiralanması bu kapsamdadır. Ürün kirasında kiracı, kiralananın olağan bakımını yapmak, verimini korumak ve işletme giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Kira bedeli genellikle ürünün (hasılatın) belirli bir yüzdesi veya sabit bir meblağ olarak kararlaştırılır.

3. Kira Artışı ve TÜFE Sınırı: TBK m. 344 Uygulaması

Kira artışı, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki en yaygın uyuşmazlık konularından biridir. TBK m. 344, konut kiralarında kira artışını sıkı bir şekilde düzenlemiştir. Bu düzenleme, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiracıları aşırı kira artışlarından korumayı amaçlamaktadır.

Konut kiraları için temel kural: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamaları aşmamak koşuluyla geçerlidir. Bu sınır emredici niteliktedir; sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersiz olur ve yerine yasal üst sınır uygulanır. Sözleşmede kira artış oranı belirlenmemişse, mahkeme TÜFE oranını geçmemek üzere hakkaniyete göre bir artış oranı belirler.

Artış bildirimi: Kira artışının uygulanabilmesi için sözleşmede açık bir artış şartı bulunmuyorsa, kiraya verenin kira döneminin bitiminden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Sözleşmede artış oranı belirtilmişse ayrıca bildirime gerek yoktur; ancak yine de TÜFE sınırı emredici olarak geçerlidir. Bildirim yapılmaması veya süresinde yapılmaması halinde, artış bir sonraki kira dönemi için talep edilebilir.

TÜFE hesaplama yöntemi: Kira artışı hesaplamasında TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanan TÜFE verileri esas alınır. On iki aylık ortalama, sözleşmenin yenilenme tarihinden önceki on iki aylık TÜFE değişim oranlarının ortalamasıdır. Kiracıların, artış oranının doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol etmeleri ve hukuka aykırı bir artış talep edilmesi halinde yasal yollara başvurmaları mümkündür.

İşyeri (ticari) kiralar: Çatılı işyeri kiralarında, ilk beş yıl boyunca TÜFE sınırı uygulanır. Beş yıldan sonra ise taraflar anlaşamazlarsa mahkemece kira bedeli yeniden belirlenebilir. Bu durumda mahkeme, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, çevredeki rayiç değerler ve hakkaniyeti dikkate alarak karar verir. Beş yıl sonrası için mahkeme TÜFE oranının üzerinde bir artışa da hükmedebilir.

Beş yılı aşan sözleşmelerde kira belirlenmesi: TBK m. 344/3'e göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar anlaşamazlarsa mahkemece yeni kira bedeli belirlenebilir. Bu belirleme yapılırken, TÜFE değişim oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir. Mahkeme, hakkaniyet ilkesi gereğince emsal kira bedellerini aşırı biçimde aşan ani bir artışa hükmetmekten kaçınır ve genellikle kademeli artış yoluna gider.

4. Depozito (Güvence Bedeli) Kuralları: TBK m. 342

Depozito veya güvence bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının teminatı olarak kiraya verene verdiği bedeldir. TBK m. 342, depozitoya ilişkin önemli sınırlamalar ve kurallar getirmiştir. Bu düzenlemenin amacı, güvence bedelinin hem kiraya verenin haklarını koruması hem de kiracının mağduriyetinin önlenmesidir.

Miktar sınırı - Üç aylık kira bedeli: Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu üst sınır emredici niteliktedir ve sözleşmeyle daha yüksek bir güvence bedeli kararlaştırılamaz. Üç aylık kira bedelini aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazla ödediği tutarı geri talep edebilir. Genel hükümlere tabi kiralarda (arsa, araç gibi) bu sınırlama uygulanmaz.

Yatırılma şekli - Banka hesabı zorunluluğu: Güvence bedeli olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı bu parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır veya bankaya depo eder. Bu kural, güvence bedelinin kiraya veren tarafından amacı dışında harcanmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Uygulamada bu kural sıklıkla ihlal edilmekte ve güvence bedeli elden alınmaktadır; ancak yasal düzenleme açıktır ve bankaya yatırılması gerekmektedir.

İade koşulları ve süreci: Güvence bedeli, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiracıya iade edilmelidir. Kiraya veren, kiracının borcunun bulunduğunu iddia ediyorsa, güvence bedelinden kesinti yapılması ancak şu hallerde mümkündür: kiracının yazılı olarak onay vermesi, icra takibinin kesinleşmesi veya mahkeme kararı. Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren, bankaya yazılı olarak kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bildirmezse, banka güvence bedelini kiracıya geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 342/3).

Faiz hakkı: Bankaya yatırılan güvence bedelinin faizi kiracıya aittir. Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından kiracı, güvence bedelini faiziyle birlikte talep etme hakkına sahiptir. Bu faiz, vadeli mevduat hesabının getirisi üzerinden hesaplanır.

Depozito iadesiyle ilgili uyuşmazlıklarda kiracı, sulh hukuk mahkemesinde dava açabileceği gibi, tutarın belirli bir miktarın altında olması halinde tüketici hakem heyetine de başvurabilir. Kiraya verenin, haklı bir gerekçe olmaksızın depozitoyu iade etmemesi hukuka aykırıdır ve kiracı bu tutarı faiziyle birlikte icra takibi veya dava yoluyla tahsil edebilir.

5. Tahliye Davaları: 10 Yıl Kuralı, İhtiyaç, Yeni Malik ve Tadilat Nedeniyle Tahliye

Türk kira hukukunun en tartışmalı ve karmaşık konularından biri tahliye davalarıdır. Kiracının korunması ilkesi gereği, kiraya veren kiracıyı ancak kanunda sınırlı sayıda belirtilen nedenlerle tahliye edebilir. Bu nedenler "numerus clausus" (sınırlı sayı) ilkesine tabidir ve yorum yoluyla genişletilemez. Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür.

5.1. On Yıllık Uzama Süresi Dolması (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu şekilde uzayan kira sözleşmelerinde kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması zorunludur.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kira süresinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bildirim, her altı aylık dönemin sonu için üç ay önceden yapılmalıdır.

On yıllık süre hesaplanırken dikkat edilmesi gereken önemli hususlar vardır. Belirli süreli sözleşmelerde süre, sözleşmenin uzamaya başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Örneğin beş yıllık bir sözleşmede on yıllık uzama süresi, beşinci yılın bitiminden itibaren başlar ve toplamda on beş yılın dolmasıyla kullanılabilir hale gelir. Bildirim süresine uyulmadan yapılan bildirim, o dönem için geçersizdir; ancak bir sonraki dönem için geçerli kabul edilir.

5.2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. İhtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini titizlikle araştırır; formüle edilmiş, yapay veya sadece kiracıyı çıkarmaya yönelik ihtiyaç iddialarını kabul etmez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim sürelerine uyularak altı aylık dönemin sonunda açılabilir.
• İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama süresince de devam etmesi gerekir.
• Tahliye gerçekleştikten sonra kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralanamaz (TBK m. 355). Aksi halde kiraya veren, son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
• Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması, tek başına ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez; ancak mahkemece değerlendirilecek önemli bir olgudur.

5.3. Yeni Malik Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Bildirimden sonra, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren altı ay, belirsiz süreli sözleşmelerde bildirimden sonraki altı ay içinde dava açılmalıdır.

Yeni malikin ihtiyacının da samimi ve gerçek olması aranır. Taşınmazı yatırım amacıyla satın alıp ardından kiracıyı çıkarmak isteyen yeni malikin talebi, ihtiyacın samimiyetinin ispatlanamaması halinde reddedilebilir. Yeni malik, ihtiyaç sebebini somut delillerle ortaya koymalıdır.

5.4. Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım (Tadilat) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Burada önemli olan, yapılacak tadilat veya inşaatın kiralananın kullanımını fiilen imkansız kılması ve projenin ciddi olmasıdır. Basit boya-badana, musluk tamiri veya küçük onarımlar bu madde kapsamında değerlendirilemez; esaslı nitelikte bir yapısal müdahale gereklidir.

İmar amacıyla tahliye edilen kiracıya, yeniden inşa veya esaslı onarım tamamlandıktan sonra kiralama konusunda öncelik hakkı tanınır (TBK m. 355/3). Kiraya veren, eski kiracıya yeni koşulları bildirmek ve kiracının bir ay içinde cevap vermesini beklemekle yükümlüdür. Eski kiracıya bildirim yapılmadan veya kiracının bu hakkı kullanmasına imkan tanınmadan taşınmazın başkasına kiralanması halinde, kiraya veren tazminat ödemekle yükümlü olur.

5.5. Temerrüt (Kira Bedelini Ödememe) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315, 352/2)

Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmez ve kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük süre verip bu süre içinde de ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 315). Bu ihtar, "ödeme ihtarı" olarak adlandırılır ve kiracıya temerrüde düştüğünü bildiren, ödeme için süre veren yazılı bir bildirimdir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrıca "iki haklı ihtar" sebebiyle tahliye imkanı da mevcuttur (TBK m. 352/2). Bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtara neden olan kiracının, kira süresinin bitimini izleyen bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi ve her birinin usulüne uygun biçimde yapılmış olması gerekir.

6. Kiracı Hakları: Türk Hukukunda Kiracının Korunması

Türk kira hukuku, kiracıyı güçlü biçimde korumaktadır. Bu koruma, kiracının ekonomik olarak daha zayıf konumda olduğu varsayımından hareket eder ve sözleşme özgürlüğünü kiracı lehine sınırlandırır. Kiracının başlıca hakları şunlardır:

• Kiralananı kullanma hakkı: Kiracı, kira sözleşmesi süresince kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanma hakkına sahiptir. Kiraya veren, kiracının bu hakkını engelleyemez, kiralananın kullanımını kısıtlayamaz veya zorlaştıramaz.
• Ayıba karşı korunma: Kiralananın teslim anında veya sonrasında ortaya çıkan ayıplardan kiraya veren sorumludur. Kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya ağır ayıp halinde sözleşmeyi feshetmeyi talep edebilir (TBK m. 304-308). Kiracı, kiraya verene uygun süre vererek ayıbın giderilmesini isteyebilir; ayıp giderilmezse kendisi giderip masrafı kira bedelinden düşebilir.
• Kira artışı sınırı: Konut kiracısı, TÜFE ortalamasını aşan kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile bu oran geçersizdir.
• Gerekçesiz tahliye yasağı: Kiracı, kanunda belirtilen nedenler dışında tahliye edilemez. Sözleşme süresinin dolması bile tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme uzar.
• Zorunlu giderleri talep hakkı: Kiracı, kiralananın korunması için zorunlu olarak yaptığı giderleri kiraya verenden isteyebilir (TBK m. 303). Bu giderler, derhal yapılması gereken ve kiraya verene bildirme imkanı bulunmayan onarımları kapsar.
• Kiralananı iade hakkı: Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre sonunda on beş gün öncesinden bildirerek; belirsiz süreli sözleşmelerde ise yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi istediği zaman sona erdirebilir. Kiracının tek taraflı fesih hakkı her zaman mevcuttur.
• Eşit muamele hakkı: Yabancı uyruklu kiracılar da Türk kiracılarla aynı haklara sahiptir. Vatandaşlık, milliyet veya etnik köken temelinde ayrımcılık yapılamaz. Yabancı kiracılar, TBK'nın tüm koruyucu hükümlerinden yararlanır.
• Kiracı aleyhine düzenleme yasağı: Kira sözleşmesine kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346). Sözleşmedeki bu tür hükümler geçersizdir.

Kiracının haklarını koruyabilmesi için kira ödemelerini mutlaka banka havalesi veya EFT ile yapması, tüm yazışmaları ve ihtarları kayıt altına alması, sözleşmeyle ilgili tüm belgeleri (sözleşme, dekontlar, faturalar, tutanaklar) özenle muhafaza etmesi büyük önem taşımaktadır. Elden yapılan ödemelerde makbuz alınması ispat açısından zorunludur.

7. Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hakları ve Yükümlülükleri

Kiraya verenin de kira ilişkisinde önemli hakları ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracının korunması ilkesi, kiraya verenin haklarının tamamen ortadan kaldırıldığı anlamına gelmez; aksine mülkiyet hakkı Anayasa güvencesindedir ve kiraya veren belirli koşullar altında haklarını kullanabilir.

Kiraya verenin hakları:

• Kira bedeli talep hakkı: Kiraya veren, kararlaştırılan kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak talep etme hakkına sahiptir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde yasal yollara başvurabilir.
• Kiralananın korunmasını isteme hakkı: Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranış, yazılı ihtarla bildirilir ve devam etmesi halinde sözleşmenin feshi sebebi olabilir.
• Tahliye talep etme hakkı: Kanunda belirtilen sebeplerin varlığı halinde kiraya veren tahliye davası açabilir.
• Kira tespit davası açma hakkı: Kira bedelinin emsal değerlerin altında kaldığını düşünen kiraya veren, mahkemeden kira bedelinin yeniden tespitini isteyebilir.
• Kiralananı denetleme hakkı: Makul zamanlarda ve önceden haber vererek kiralananın durumunu kontrol edebilir. Bu denetim hakkı keyfi olarak kullanılamaz ve kiracının özel hayatına saygı gösterilmelidir.
• Kiralananın geri verilmesini talep hakkı: Sözleşme sona erdiğinde, kiraya veren kiralananın sözleşmedeki durumunda (olağan yıpranma hariç) geri verilmesini talep edebilir.

Kiraya verenin yükümlülükleri:

• Kiralananı teslim borcu: Kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte ve kullanıma elverişli durumda teslim etmek zorundadır. Teslim borcunun yerine getirilmemesi, kiracının sözleşmeden dönmesine veya tazminat talep etmesine yol açabilir.
• Kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcu: Kira süresi boyunca kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurmak zorundadır. Çatı akıntısı, tesisat arızası, yapısal sorunlar gibi ayıpların giderilmesi kiraya verenin sorumluluğundadır.
• Ayıpları giderme borcu: Kiralananın kullanımını etkileyen ayıpları makul sürede gidermekle yükümlüdür. Kiracı, ayıbı kiraya verene bildirdikten sonra uygun bir süre tanımalıdır.
• Vergi yükümlülükleri: Kira gelirini beyan etmek ve gerekli vergileri ödemekle yükümlüdür (gelir vergisi beyannamesi).
• Üçüncü kişilerin müdahalesini önleme borcu: Kiracının kiralananı kullanmasına yönelik üçüncü kişilerin hukuki veya fiili müdahalesini önlemekle yükümlüdür (TBK m. 309-310).
• Güvence bedelini usulüne uygun muhafaza etme borcu: Depozitoyu bankada vadeli hesapta tutmak ve sözleşme sona erdiğinde koşulları varsa iade etmekle yükümlüdür.

8. Kira Tespit Davası: Mahkemece Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira tespit davası, tarafların kira bedeli konusunda anlaşamaması halinde sulh hukuk mahkemesinde açılan davadır. TBK m. 344'e göre kira tespit davasının koşulları ve uygulama esasları, sözleşmenin süresine göre farklılık göstermektedir.

İlk beş yıl için: Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa veya sözleşmede artış şartı belirlenmişse, artış TÜFE ortalamasını aşamaz. Anlaşma yoksa, mahkeme bir önceki yılın TÜFE ortalamasını geçmemek üzere hakkaniyete göre belirler. İlk beş yılda da kira tespit davası açılabilir; ancak mahkeme TÜFE sınırını aşan bir bedele hükmedemez.

Beş yıldan sonraki dönem için: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, mahkeme TÜFE ortalamasının üzerinde bile artışa karar verebilir. Bu durumda mahkeme; taşınmazın emsal kira bedellerini, kiralananın durumu ve niteliklerini (metrekare, konum, bina yaşı, kat, cephe), çevredeki rayiç kira değerlerini ve hakkaniyeti dikkate alır. Ancak mahkeme hakkaniyet ilkesi gereği, emsal kira bedelinin çok altında kalan bir kirada bile ani ve aşırı bir artışa hükmetmez; genellikle kademeli artış yoluna gider.

Dava açma süresi ve etkisi: Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş ya da sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm bulunuyor olması kaydıyla her zaman açılabilir. Bu koşullardan birinin varlığı halinde, mahkemece belirlenen kira bedeli davanın açıldığı dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi halde bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Her iki taraf da (kiracı veya kiraya veren) kira tespit davası açma hakkına sahiptir.

Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi kritik bir aşamadır. Bilirkişi heyeti, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın fiziksel özelliklerini, konumunu, ulaşım imkanlarını ve piyasa koşullarını değerlendirerek rapor hazırlar. Mahkeme, bilirkişi raporunu esas alarak karar verir; ancak raporla bağlı değildir ve farklı bir sonuca da ulaşabilir.

9. Kira Uyarlama Davası: Aşırı İfa Güçlüğü ve Olağanüstü Koşullar

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin veya sözleşme koşullarının değiştirilmesini amaçlayan davadır. TBK m. 138'deki "aşırı ifa güçlüğü" hükmüne dayanır ve kira tespit davasından farklı bir hukuki temele sahiptir.

Uyarlama davasının koşulları:

• Sözleşmenin yapılması sırasında taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Ekonomik kriz, pandemi, doğal afet (deprem, sel), aşırı kur dalgalanması, hiperenflasyon gibi durumlar buna örnek gösterilebilir.
• Bu olağanüstü durum borçlunun kusurundan kaynaklanmamalıdır.
• Sözleşmenin değişen koşullarla aynen uygulanması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı düşmelidir. Yani edimler arasında aşırı bir dengesizlik oluşmuş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır.

Kira uyarlama davasında mahkeme, kira bedelini hem kiracının hem de kiraya verenin menfaatlerini dengeli biçimde gözetecek şekilde yeniden belirler. Uyarlama, kira bedelinin artırılması veya azaltılması yönünde olabilir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde hem kiracıların (kira bedelinin düşürülmesi talebiyle) hem de kiraya verenlerin (kira bedelinin artırılması talebiyle) bu davayı açtığı görülmektedir.

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki farklar: Tespit davası, TBK m. 344 kapsamında dönemsel kira artışının belirlenmesine yöneliktir ve beş yıllık süre koşulu vardır. Uyarlama davası ise TBK m. 138 kapsamında olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin tümüyle yeniden düzenlenmesini amaçlar ve süre sınırı yoktur. Tespit davasında emsal kira bedelleri ön plandayken, uyarlama davasında olağanüstü durum ve aşırı ifa güçlüğü değerlendirilir.

10. Alt Kiralama ve Kira Sözleşmesinin Devri

Alt kiralama ve kira sözleşmesinin devri, TBK'da ayrı ayrı düzenlenmiş konulardır. Her iki durumda da kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır.

10.1. Alt Kiralama (TBK m. 322)

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz. Konut kiralarında alt kiralama, kiraya verenin rızası olsa bile oldukça sınırlı tutulmuştur ve uygulamada nadiren kabul edilir. İşyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı onayının alınması şartıyla alt kiralama mümkündür.

Alt kiralama halinde alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanamaz. Konut olarak kiralanan bir yer, alt kiralama yoluyla işyerine dönüştürülemez. Alt kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Alt kiralama ilişkisinde kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmaz; kiraya veren, haklarını asıl kiracıya karşı kullanır.

Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan alt kiralama, sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, kiracıya ihtar çekerek durumun düzeltilmesini isteyebilir; düzeltilmezse tahliye davası açabilir.

10.2. Kira Sözleşmesinin Devri (TBK m. 323)

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisini başkasına devredebilir. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça devir talebini reddedemez. Kiraya verenin haklı bir sebep göstermeksizin rıza vermemesi halinde kiracı, mahkemeye başvurarak rızanın sağlanmasını talep edebilir.

Kira sözleşmesinin devri halinde, devreden kiracı, kiraya verenle birlikte iki yıl boyunca müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. İşyeri kiralarında bu müteselsil sorumluluk süresi, kira süresinin bitimine kadar uzar; ancak iki yılı aşamaz. Devir, sözleşmenin tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte yeni kiracıya geçmesi anlamına gelir. Yeni kiracı, eski kiracının tüm hak ve borçlarını üstlenir.

11. Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Koşulları ve Uygulama

Tahliye taahhütnamesi, TBK m. 352/1 uyarınca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı beyandır. Uygulamada en sık başvurulan ve en çok tartışma yaratan tahliye yöntemlerinden biridir. Özellikle kira sözleşmesi imzalanırken ev sahiplerinin boş tarihli taahhütname imzalatması uygulaması yaygın bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.

Geçerlilik koşulları:

• Yazılı şekil: Taahhütname mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhüt geçersizdir. El yazısıyla veya matbu form olarak düzenlenebilir.
• Sonradan verilme (düzenleme tarihi): Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhütname, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edilerek geçersiz sayılır. Bu kural, kiracının sözleşme kurma aşamasındaki baskı ortamında verdiği taahhüdün geçersiz kılınmasını amaçlar.
• Belirli tarih: Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarih açıkça belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler ("en kısa sürede", "uygun bir zamanda" gibi) geçersizlik sebebidir.
• Kiracının bizzat imzalaması: Taahhütname kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. Kiracının eşi, vekili veya başka bir kişi tarafından imzalanması (özel vekaletname yoksa) geçersizlik sebebidir.

Taahhütnameye dayalı tahliye süreci: Kiracı taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine veya sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye talep edebilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; süre geçirilirse taahhütname o dönem için kullanılamaz hale gelir. Ancak taahhütname tamamen geçersiz olmaz; kiraya veren bir sonraki kira dönemi sonunu bekleyerek yeniden başvurabilir.

Uygulamada kiracıların, kira sözleşmesiyle birlikte tarih kısmı boş bırakılmış taahhütname imzalatılmasına karşı dikkatli olması gerekmektedir. Bu tür uygulamalar, kiracının haklarını ciddi biçimde tehlikeye düşürür. Taahhütnamenin geçersizliğini ileri süren kiracı, bunu ispat etmekle yükümlüdür; ancak ispat güçtür ve ciddi hukuki karmaşaya yol açabilir. Kiracılara, hiçbir koşulda boş tarihli belge imzalamamaları önerilmektedir.

12. İcra Yoluyla Tahliye: Kiracının Temerrüdü ve Tahliye İcrası

Kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi için icra yoluna başvurulabilir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 269-276. maddeleri, kira alacaklarının tahsiline ve tahliye talebine ilişkin özel hükümler içermektedir.

İlamsız icra yoluyla tahliye (İİK m. 269): Kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı icra dairesine başvurarak ödeme emri gönderebilir. Ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir. Kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemez ve ödeme emrine yedi gün içinde itiraz da etmezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Tahliye talebi, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır.

Kiracının itirazı: Kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, kira ilişkisine veya borcun varlığına yönelik olabilir. İtiraz halinde kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurmalıdır. İtirazın kaldırılması için kiraya verenin, kira ilişkisini ve borcun varlığını yazılı belgeyle (kira sözleşmesi, ihtar, banka kayıtları gibi) kanıtlaması gerekir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi (İİK m. 272): Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya veren, taahhüt edilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye emri gönderebilir. Kiracı, on beş gün içinde tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz, taahhütnamenin geçerliliğine, tarihine veya imzaya yönelik olabilir. İtiraz halinde kiraya veren, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder.

İlamlı icra yoluyla tahliye: Mahkeme kararına (ilama) dayalı olarak tahliye gerçekleştirilebilir. Tahliye davasının sonucunda mahkeme tahliye kararı verirse, bu karar icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir. Kiracıya tahliye için on beş günlük süre verilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, icra memuru marifetiyle zorla tahliye uygulanır.

İcra yoluyla tahliye sürecinde kiracının haklarının korunması da önemlidir. Kiracı, haksız yere tahliye ediliyorsa itiraz yollarını kullanmalı ve gerektiğinde mahkemeye başvurmalıdır. Kiraya verenin, icra kanalıyla değil de kendi başına zor kullanarak veya fiili yolla (kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma gibi) kiracıyı tahliye etmeye çalışması suç teşkil eder ve cezai soruşturma başlatılabilir. Bu tür fiili müdahaleler, konut dokunulmazlığını ihlal ve hakkı olmayan yere tecavüz suçlarını oluşturabilir.

13. Aidat ve Yan Giderler: Kiracı ile Ev Sahibi Arasındaki Paylaşım

Kira ilişkisinde aidat ve yan giderlerin kimin tarafından karşılanacağı sıklıkla tartışma konusu olmaktadır. TBK m. 303, 317 ve 341 ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri bu konuyu düzenlemektedir. Genel ilke olarak, kiralananın kullanımına bağlı giderler kiracıya, yapısal ve sermaye niteliğindeki giderler kiraya verene aittir.

Kiracıya ait giderler (kullanım giderleri):

• Aylık site veya apartman aidatı (ortak alan temizliği, güvenlik, bahçe bakımı, havuz bakımı gibi olağan işletme giderleri)
• Su, elektrik, doğalgaz, internet, kablolu TV gibi bireysel tüketim giderleri
• Kiralananın olağan kullanımından kaynaklanan küçük bakım ve onarım giderleri (musluk contası değişimi, ampul değişimi, perde rayı tamiri, kapı kolu onarımı gibi)
• Merkezi veya bireysel ısıtma ve soğutma giderleri
• Asansör bakım ve işletme giderleri (aylık rutin bakım)

Kiraya verene (ev sahibine) ait giderler (sermaye/demirbaş giderleri):

• Binanın yapısal onarımları (çatı tamiri, dış cephe yalıtımı, temel güçlendirme)
• Asansör değişimi veya büyük revizyon giderleri
• Ortak alanların yapısal tadilat ve yenileme giderleri
• Deprem güçlendirme ve bina sigortası giderleri
• Emlak vergisi
• Binanın ana tesisatının (su boruları, kanalizasyon, elektrik tesisatı) yenilenmesi
• Bina dış boyası ve mantolama çalışmaları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, kat maliki (ev sahibi) ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Kiracının ortak giderleri ödememesi halinde, site yönetimi veya apartman yöneticisi öncelikle kat malikinden (ev sahibinden) tahsilat yoluna gider; çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu açısından muhatap kat malikidir. Ev sahibi, ödediği kullanım giderlerini kiracısına rücu edebilir. Aidat borcunun sürekli ödenmemesi, TBK kapsamında yan gider borcunun ödenmemesi anlamına gelebilir ve kiraya verenin sözleşmeyi feshetme sebebi oluşturabilir; ancak bu durumda da önce ihtar çekilmesi ve süre verilmesi gerekir.

14. Kira Stopajı (%20) ve Gelir Vergisi Beyannamesi: Vergisel Yükümlülükler

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi, hem kiracıyı hem de kiraya vereni ilgilendiren önemli bir konudur. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu hükümleri uyarınca kira gelirleri, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabidir.

14.1. Kira Stopajı (%20 Tevkifat)

İşyeri olarak kullanılan taşınmazların kira bedellerinden, kiracı tarafından %20 oranında gelir vergisi tevkifatı (stopaj) kesilir ve muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırılır. Bu yükümlülük kiracıya aittir ve kiracının vergi mükellefi olması halinde uygulanır. Stopaj, brüt kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Stopaj hesaplama örneği: Aylık brüt kira bedeli 10.000 TL ise, kiracı %20 stopaj olarak 2.000 TL'yi muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırır ve kiraya verene net 8.000 TL öder. Kiraya veren, yıllık gelir vergisi beyannamesinde kesilen stopaj tutarını mahsup edebilir; fazla kesinti varsa iade talep edebilir.

Konut kiralarında stopaj uygulaması yoktur. Konut kiracısı, kira bedelinin tamamını ev sahibine öder; vergisel yükümlülük doğrudan ev sahibinin gelir vergisi beyannamesi vermesi şeklinde yerine getirilir.

14.2. Gelir Vergisi Beyannamesi

Konut kira geliri elde eden ev sahipleri, yıllık kira geliri toplamı kanunda belirlenen istisna tutarını aştığında gelir vergisi beyannamesi vermekle yükümlüdür. Beyanname, kira gelirinin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayında verilir ve vergiler iki eşit taksitte (Mart ve Temmuz aylarında) ödenir.

İstisna tutarı: Her yıl yeniden değerleme oranı ile güncellenen konut kira geliri istisna tutarının altında kalan gelirler vergiden muaftır. Ancak ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gelir vergisi beyannamesi veren kişiler ile istisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip beyanname vermeyenler bu istisnadan yararlanamazlar. İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz.

Gider indirimi seçenekleri: Beyanname veren ev sahipleri, iki gider yönteminden birini tercih edebilir:

• Götürü gider yöntemi: Kira gelirinin %15'i otomatik olarak gider kabul edilir. Bu yöntemde herhangi bir belge ibraz edilmesi gerekmez. Ancak bu yöntemi seçenler, iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine geçemezler.
• Gerçek gider yöntemi: Fiilen yapılan giderler (bakım, onarım, sigorta, amortisman, konut kredisi faizi, emlak vergisi, yönetim giderleri, aydınlatma-ısıtma giderleri gibi) belgelendirilmek suretiyle düşülür. Konut kredisi faizi de gerçek gider olarak indirilebilir.

Kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan eden ev sahipleri, vergi dairesince tespit edilmesi halinde vergi ziyaı cezası (kaçırılan verginin bir katı) ve gecikme faizine muhatap kalır. Vergi idaresi, banka havalesi kayıtları, tapu bilgileri, kira sözleşmeleri ve kiracı beyanları üzerinden çapraz denetim yapmaktadır. Mevzuatın güncel haline Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.

15. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Bildirim, Fesih ve Tahliye Süreci

Kira sözleşmesinin sona erme halleri, sözleşme türüne göre farklılık gösterir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi özel kurallara tabidir ve kiraya verenin fesih hakkı sınırlıdır.

Kiracının bildirimi ile sona erme: Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bildirim, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı, her altı aylık dönemin sonu için en az üç ay önceden fesih bildiriminde bulunabilir. Bu süreler kiracı lehine emredici niteliktedir ve sözleşme ile kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiraya verenin bildirimi ile sona erme: Kiraya veren, belirsiz süreli sözleşmelerde bile yalnızca kanunda sayılan sebeplerle fesih bildiriminde bulunabilir. Kiraya verenin gerekçesiz fesih hakkı ancak on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kullanılabilir (TBK m. 347).

Kiracının ölümü halinde: Kiracının ölümü halinde, mirasçılar yasal fesih bildirim sürelerine uyarak en yakın fesih döneminin sonu için sözleşmeyi feshedebilirler (TBK m. 333). Konut kiralarında, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta yaşayanlar (eş, çocuklar vb.), sözleşmenin tarafı olarak kira ilişkisini devam ettirebilirler.

Kiralananın teslimi ve tutanak: Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından kiracı, kiralananı aldığı haliyle (olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranmalar hariç) kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Teslim sırasında ayrıntılı bir tutanak düzenlenmesi, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Tutanakta şu hususlar belgelenmelidir: kiralananın genel durumu, varsa hasar ve eksiklikler, duvar, zemin ve tavan durumu, mutfak ve banyo durumu, elektrik-su-doğalgaz sayaç değerleri, anahtar teslimi ve demirbaş listesindeki eşyaların kontrolü.

TBK m. 334 uyarınca kiraya veren, kiralananın geri verilmesi sırasında durumu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları derhal yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bildirimin yapılmaması halinde kiracı, gözle görülebilir nitelikteki hasarlardan sorumluluktan kurtulur. Gizli ayıplar için ise kiraya veren, bunları tespit ettiğinde derhal kiracıya bildirimde bulunmalıdır.

16. Kira Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m. 4/1-a uyarınca, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (kira tespit, tahliye, kira alacağı, depozito iadesi vb.) sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

Yetkili mahkeme: Kira davalarında yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralananın bulunduğu yer (sözleşmenin ifa yeri) mahkemesidir. Davacı, bu mahkemelerden birini tercih edebilir.

Zorunlu arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde taraflar, bir arabulucu eşliğinde uyuşmazlığı çözmeye çalışır. Arabuluculuk görüşmelerinin sonuçsuz kalması halinde düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmelidir. Bu tutanak olmadan açılan dava, mahkemece usulden reddedilir.

Dava süreleri ve masrafları: Kira davalarının süresi, davanın türüne, mahkemenin iş yüküne ve delil durumuna göre değişmektedir. Ortalama olarak bir kira tespit davası altı ay ile bir buçuk yıl arasında, tahliye davası ise üç ay ile bir yıl arasında sonuçlanabilmektedir. İstinaf ve temyiz aşamaları dahil edildiğinde süreç önemli ölçüde uzayabilir. Dava masrafları, harçlar ve yargılama giderleri ile avukatlık ücretinden oluşur. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenen avukatlık ücretini ödemekle yükümlüdür. Türk yargı sistemi hakkında güncel bilgiler için Adalet Bakanlığı resmi web sitesini ziyaret edebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular