Kira Davası: Kapsamlı Rehber 2026

Kira uyuşmazlıkları, Türkiye'de en yaygın hukuki sorunlar arasında yer almaktadır. Konut ve işyeri kiraları, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önemli ekonomik sonuçlar doğurmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (mevzuat.gov.tr) 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenen kira hukuku, tahliye davaları, kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kira alacağı takipleri gibi geniş bir alanı kapsamaktadır.

Son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon artışları, kira uyuşmazlıklarını daha da yoğunlaştırmıştır. Kira artış oranlarına ilişkin yasal düzenlemeler, tahliye davaları ve kira tespit davalarındaki artış bu durumun somut göstergeleridir. Kiracıların korunması ile mülkiyet hakkı arasındaki denge, kira hukukunun temel meselelerinden birini oluşturmaktadır. Bu rehberde, kira hukukunun tüm boyutlarını detaylı biçimde ele alacağız.

Kira davası kavramı, geniş anlamda kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları kapsamaktadır. Tahliye davaları, kira tespit davaları, kira uyarlama davaları, kira alacağına ilişkin icra takipleri ve depozito iadesi davaları kira davalarının başlıca türleridir. Her dava türünün kendine özgü koşulları, prosedürleri ve süreleri bulunmaktadır.

Bu rehber, kira sözleşmesinin hukuki niteliğinden tahliye nedenlerine, kira bedeli artışından kira uyarlama davasına, icra takibinden depozito iadesine kadar tüm konuları sistematik biçimde açıklamayı amaçlamaktadır. Hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını bilmeleri ve doğru biçimde kullanmaları, uyuşmazlıkların çözümü açısından büyük önem taşımaktadır.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Türleri

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. TBK 299. maddesi kira sözleşmesinin tanımını yapmaktadır. Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulmakta olup yazılı şekil koşulu aranmamaktadır. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Kira sözleşmeleri, konularına göre farklı hukuki düzenlemelere tabi tutulmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK'nın 339-356. maddeleri arasında düzenlenen özel hükümlere tabidir. Bu hükümler, kiracıyı koruyan emredici niteliktedir ve sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez. Ürün kirası ve taşınır kirası gibi diğer kira türleri ise genel hükümlere tabidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı koruma sistemi oldukça güçlüdür. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminde sözleşmeyi yenilemekten kaçınamaz; sözleşme, kiracı tarafından süresi içinde feshedilmediği takdirde aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu uzama, kiracıya güçlü bir ikamet güvencesi sağlamaktadır. Kiracı ise belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira sözleşmesinin unsurları arasında kiralanan şeyin belirlenmesi, kira bedelinin kararlaştırılması ve kiralananın kiracının kullanımına bırakılması yer almaktadır. Sözleşmede kira süresi, kira bedeli, ödeme tarihi ve şekli, depozito miktarı, yan giderler ve bakım onarım sorumluluğu gibi hususların açıkça düzenlenmesi uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir. Sözleşmenin herhangi bir unsurunun eksik bırakılması halinde kanunun emredici ve tamamlayıcı hükümleri devreye girmektedir.

Kira Bedeli Artışı ve Yasal Sınırlamalar

Kira bedeli artışı, kira hukukunun en güncel ve tartışmalı konularından birini oluşturmaktadır. TBK 344. maddesi, konut kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kuralları düzenlemektedir. Taraflar arasında bir yıldan uzun süreli veya bir yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TUFE) on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez.

Bu sınırlama, konut kiraları için emredici niteliktedir ve sözleşmeyle dahi aşılması mümkün değildir. Tarafların bu oranın altında bir artış oranı belirlemesi mümkündür; ancak üstünde bir oran kararlaştırılması halinde, yasal oran geçerli olacaktır. İşyeri kiraları açısından ise bu sınırlamanın uygulanıp uygulanmayacağı dönemsel yasal düzenlemelere göre değerlendirilmektedir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığında, hakim yeni kira bedelini belirlemektedir. Hakim, TUFE oranındaki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit etmektedir. Bu beş yılın dolması, kira tespit davasının açılabilmesi için önemli bir eşiktir.

Kira artış oranının hesaplanmasında Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) tarafından açıklanan TUFE on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır. Hesaplamada bir önceki yılın aynı ayına göre on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılmaktadır. Bu oran, her ay TUİK tarafından açıklanmakta ve kira artışlarının üst sınırını oluşturmaktadır. Kiraya verenlerin bu oranı takip etmesi ve kira artış bildirimlerini buna göre yapması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan dava türüdür. TBK 344-345. maddeleri kira tespit davasının koşullarını düzenlemektedir. Kira tespit davası, hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmektedir. Davanın açılabilmesi için taraflar arasında kira bedeli konusunda uyuşmazlık bulunması gerekmektedir.

Kira tespit davasında iki farklı durum söz konusudur. Birincisi, kira sözleşmesinin beş yıldan kısa süreli olması veya beş yıldan az süre geçmiş olmasıdır. Bu durumda kira bedeli, TUFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını aşamaz. İkincisi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hakimin hakkaniyete göre kira bedelini belirlemesidir. Bu durumda hakim, TUFE oranıyla bağlı olmayıp emsal kira bedellerini ve kiralananın özelliklerini de dikkate almaktadır.

Kira tespit davasında mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak emsal kira bedellerini araştırmaktadır. Bilirkişi, kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini, kiralananın fiziksel özelliklerini, konumunu, ulaşım imkanlarını ve sosyal donatılarını değerlendirerek emsal kira bedeli raporu hazırlamaktadır. Mahkeme, bilirkişi raporunu ve tarafların beyanlarını dikkate alarak yeni kira bedelini belirlemektedir.

Kira tespit davasının açılma zamanı önemli bir hukuki meseledir. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu koşulların sağlanması halinde mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Aksi halde yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira bedelinin veya sözleşme koşullarının değiştirilmesini talep eden dava türüdür. TBK 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanan kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı koşullara ve prosedüre tabidir.

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Birincisi, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmasıdır. İkincisi, bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple meydana gelmesidir. Üçüncüsü, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmesidir. Dördüncüsü, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasıdır.

Kira uyarlama davası, özellikle ani ve önemli ekonomik değişikliklerin yaşandığı dönemlerde sıklıkla gündeme gelmektedir. Döviz kurlarındaki ani yükselişler, aşırı enflasyon, pandemi gibi olağanüstü durumlar ve doğal afetler kira uyarlama davasının gerekçesi olabilmektedir. Mahkeme, uyarlama kararı verirken sözleşmenin kuruluş tarihindeki koşulları, değişikliğin boyutunu ve tarafların menfaat dengesini dikkate almaktadır.

Kira uyarlama davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Kiracı, kira bedelinin aşırı yükselmesi nedeniyle indirim talep edebilirken, kiraya veren de kira bedelinin aşırı düşmesi nedeniyle artırım talep edebilir. Mahkeme, uyarlama kararında kira bedelini yeniden belirleyebileceği gibi sözleşmenin diğer koşullarını da değiştirebilir. Uyarlama kararı, dava tarihinden itibaren hüküm doğurmaktadır.

Tahliye Davaları ve Nedenleri

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkarmasını sağlayan dava türüdür. TBK 350-356. maddeleri tahliye nedenlerini düzenlemektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, kanunda sınırlı sayıda belirtilen nedenlerle mümkündür. Bu nedenler dışında kiracının tahliyesi talep edilememektedir. Tahliye nedenleri, kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere iki ana grupta incelenmektedir.

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri arasında gereksinim nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye ve yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye yer almaktadır. Gereksinim nedeniyle tahliyede, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksiniminin bulunması gerekmektedir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması koşulu aranmaktadır.

Kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri ise tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturulabilir konutunun bulunması ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Kira borcunun ödenmemesi de kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerinden biridir; ancak bu durumda öncelikle yasal ihtar prosedürünün tamamlanması gerekmektedir.

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye davası açılırken tahliye nedeninin varlığının ve koşullarının ispatı büyük önem taşımaktadır. Mahkeme, tahliye nedeninin gerçekliğini ve samimiyetini titizlikle araştırmaktadır. Tahliye kararının kesinleşmesi ve icra aşaması da ayrıca düzenlenen prosedürlere tabidir.

Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini taahhüt ettiği yazılı belgedir. TBK 352/1. maddesi, kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi halinde, bu tarihte sözleşmenin sona ereceğini düzenlemektedir. Tahliye taahhütnamesi, uygulamada en sık başvurulan tahliye araçlarından biridir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı koşulların sağlanması gerekmektedir. Birincisi, taahhütname kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce düzenlenen taahhütnameler geçersizdir. İkincisi, taahhütname yazılı olmalıdır. Üçüncüsü, belirli bir tahliye tarihi içermelidir. Dördüncüsü, kiracının özgür iradesiyle imzalamış olması gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, iki yolla gerçekleştirilebilir. Birincisi, icra müdürlüğü aracılığıyla takip yapılmasıdır. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye emri göndertebilir. İkincisi, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır. Dava, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Uygulamada tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği sıklıkla tartışma konusu olmaktadır. Özellikle taahhütnamenin düzenlenme tarihi ile imza tarihi arasındaki ilişki, taahhütnamenin baskı altında imzalanıp imzalanmadığı ve tarihin boş bırakılıp sonradan doldurulup doldurulmadığı gibi hususlar yargı kararlarında değerlendirilmektedir. Kiracının taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürmesi halinde ispat yükü kiracıya aittir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye, TBK 350. maddesi uyarınca kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle açtığı tahliye davasıdır. Bu tahliye nedeni, mülkiyet hakkının korunması ile kiracının barınma hakkı arasındaki dengenin sağlanmasını amaçlamaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkeme, ihtiyacın varlığını titizlikle araştırmaktadır. Kiraya verenin başka bir konutunun veya işyerinin bulunması, ihtiyacın gerçekliğini sorgulatan bir husus olarak değerlendirilmektedir. Ancak mevcut konutun ihtiyaca uygun olmaması, sağlık nedenleri veya işyerinin kapasitesinin yetersiz kalması gibi durumlar ihtiyacın varlığını desteklemektedir.

Dava açma süresi konusunda belirli kurallar bulunmaktadır. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu sürelere uyulmaması halinde kiraya veren bir sonraki dönem için dava açma hakkını saklı tutar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilmesi halinde, TBK 355. maddesi uyarınca kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu düzenleme, muvazaalı tahliye davalarını caydırmayı amaçlamaktadır.

On Yıllık Uzama Süresi ve Yeni Malik Tahliyesi

On yıllık uzama süresi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebileceği önemli bir hukuki araçtır. TBK 347. maddesi, on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya verenin bu hakka sahip olduğunu düzenlemektedir. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

On yıllık sürenin hesaplanmasında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınmaktadır. Belirli süreli sözleşmelerde süre, sözleşmede belirtilen sürenin bitiminden itibaren başlamaktadır. Örneğin bir yıllık sözleşmelerde, sözleşmenin bir yıllık süresi dolduktan sonra uzama yılları başlar ve on uzama yılının dolmasıyla fesih hakkı doğar. Yani toplam on bir yıllık süre söz konusudur. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her bir yıl uzama süresi olarak kabul edilmektedir.

Yeni malik tahliyesi ise kiralananı satın alan yeni malikin gereksinim nedeniyle açtığı tahliye davasıdır. TBK 351. maddesi, kiralananı sonradan edinen kişinin, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebileceğini düzenlemektedir.

Yeni malik tahliye davasında da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Yeni malikin taşınmazı yatırım amacıyla satın alması ve gerçek bir ihtiyacının bulunmaması halinde dava reddedilecektir. Yeni malikin bildirim yükümlülüğünü yerine getirmesi ve dava açma süresine uyması kritik öneme sahiptir. Bildirimin yapılmaması veya sürenin geçirilmesi halinde tahliye davası açma hakkı kaybedilmektedir.

Kira Alacağı İcra Takibi

Kira alacağının tahsili için kiraya veren, icra ve iflas hukuku kapsamındaki takip yollarına başvurabilmektedir. Kira alacağı icra takibi, genel haciz yoluyla takip veya ilamsız tahliye yoluyla takip olarak iki şekilde yapılabilmektedir. İlamsız tahliye yoluyla takip, hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı anda talep etme imkanı sağlamaktadır.

İlamsız tahliye yoluyla takipte, icra müdürlüğü kiracıya bir ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde kira borcunun otuz gün içinde ödenmesi, itirazın yedi gün içinde yapılması gerektiği belirtilir. Kiracı, süresinde itiraz etmezse ve ödeme de yapmazsa, kiraya veren icra mahkemesinde tahliye talebinde bulunabilir. Kiracının itirazı halinde ise kiraya verenin itirazın kaldırılması davası açması gerekmektedir.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye, TBK 352/2. maddesinde de düzenlenmiştir. Buna göre, kiracı bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, ihtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması ve farklı aylara ilişkin kira borçları için gönderilmiş olması gerekmektedir. İhtarların noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önemlidir. Ödeme yapılmış olması ihtarı haksız kılmaz; önemli olan ödemenin ihtar gerekmeksizin vadesinde yapılıp yapılmadığıdır. Düzenli olarak geç ödeme yapan kiracıya karşı iki haklı ihtar koşulu sağlanabilmektedir.

Depozito (Güvence Bedeli) ve İade Süreci

Depozito veya güvence bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesini güvence altına almak amacıyla kiraya verene ödediği bedeldir. TBK 342. maddesi, konut kiralarında güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenlemektedir. Güvence bedeli, para olarak verilecekse kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır.

Depozitonun iade koşulları, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte gündeme gelmektedir. Kiraya veren, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun biçimde geri verdiğini ve herhangi bir zarar vermediğini tespit ettiğinde depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Kiralananın normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmaları kiracıya yüklenemez; depozito ancak sözleşmeye aykırı kullanımdan kaynaklanan zararlar, ödenmeyen kira bedelleri veya yan giderler için mahsup edilebilir.

Depozitonun iadesinde uyuşmazlık yaşanması halinde kiracı, sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir veya icra takibine başvurabilir. Vadeli tasarruf hesabına yatırılan güvence bedeli, ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibinin ya da mahkeme kararının sunulmasıyla geri alınabilir. Kiraya verenin depozitoyu haksız yere iade etmemesi halinde kiracı, alacak davası açarak hem anapara hem de faiz talep edebilir.

Uygulamada depozitonun vadeli tasarruf hesabına yatırılması kuralına çoğu zaman uyulmamakta ve depozito nakit olarak alınmaktadır. Bu durumda kiraya verenin depozitoyu iade yükümlülüğü devam etmekte olup kiracı, iadenin yapılmaması halinde genel mahkemelerde alacak davası açabilmektedir. Depozitonun iadesinde zamanaşımı süresi, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren beş yıldır.

Aidat ve Yan Giderler

Kira ilişkisinde aidat ve yan giderlerin paylaşımı, kiracı ile kiraya veren arasında sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır. TBK 317. maddesi, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak yapılması zorunlu temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya, bunların dışındaki giderlerin ise kiraya verene ait olduğunu düzenlemektedir. Bu ayrım, demirbaş giderleri ile işletme giderleri şeklinde de ifade edilmektedir.

Kiracının sorumlu olduğu yan giderler, kiralananın günlük kullanımıyla doğrudan ilişkili olan giderlerdir. Apartman ortak alan temizliği, asansör bakımı, sıcak su ve ısınma giderleri, ortak alan elektriği ve çevre düzenlemesi giderleri kiracının ödemesi gereken aidatlar arasında yer almaktadır. Kiracının bu giderleri ödememesi, kira borcunun ödenmemesiyle aynı hukuki sonuçları doğurabilmektedir.

Kiraya verenin sorumlu olduğu giderler ise kiralananın yapısına ve değerine ilişkin giderlerdir. Çatı onarımı, dış cephe boyama, asansör yenileme, tesisatın yenilenmesi ve yapısal tadilat gibi giderler kiraya verene aittir. Ayrıca apartman yönetim planında belirtilen demirbaş harcamaları da kural olarak kiraya veren tarafından karşılanmaktadır.

Aidat borçlarının ödenmemesi halinde kat malikleri kurulu veya apartman yöneticisi, borçlu olan kişiye karşı icra takibi başlatabilir. Kiracının aidat borçları için doğrudan kiracıya takip yapılabileceği gibi, kiraya verene de başvurulabilir. Kiraya veren, kiracının aidat borcunu ödemek zorunda kalması halinde bu tutarı kiracıya rücu edebilmektedir. Kira sözleşmesinde aidat ve yan giderlerin kim tarafından ödeneceğinin açıkça belirlenmesi uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Kira Sözleşmesinin Feshi ve Bildirim Süreleri

Kira sözleşmesinin feshi, belirli usul ve koşullara tabi olan hukuki bir işlemdir. TBK 347-348. maddeleri, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin kuralları düzenlemektedir. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bildirim yapılmadığında sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının fesih bildirimi için öngörülen süre, fesih döneminin sonu için en az on beş gün öncedir. Kiracı, belirsiz süreli sözleşmelerde herhangi bir gerekçe göstermeksizin fesih hakkını kullanabilir.

Kiraya verenin fesih hakkı ise daha sınırlı koşullara bağlanmıştır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerin süre bitiminde herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedemez. Fesih ancak kanunda öngörülen tahliye nedenleri veya on yıllık uzama süresinin dolması halinde mümkündür. On yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Fesih bildiriminin yazılı olması zorunludur. Sözlü bildirimler hukuki geçerlilik taşımamaktadır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat güçlükleri açısından önemle tavsiye edilmektedir. Fesih bildiriminin karşı tarafa ulaştığı tarih, sürelerin başlangıcı olarak kabul edilmektedir. Bildirimin ulaşmaması veya geç ulaşması halinde fesih geçersiz sayılabilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Kuruluşu ve Geçerlilik Koşulları

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesiyle tanımlanan kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulmaktadır. Kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi zorunlu olmamakla birlikte, ispat güçlükleri göz önüne alındığında sözleşmenin yazılı olarak yapılması büyük önem taşımaktadır. Sözleşmede kira bedeli, ödeme zamanı, kira süresi, depozito miktarı ve tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine emredici hükümler öngörülmüş olup bu hükümlere aykırı sözleşme şartları geçersiz sayılmaktadır. Örneğin, kira bedelinin TÜFE oranının üzerinde artırılacağına ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir. Benzer şekilde, kiracının kira süresi dolmadan tahliye edileceğine ilişkin cezai şart öngören düzenlemeler de geçersiz kabul edilmektedir. Kiraya verenin, sözleşme yapılırken kiracıdan kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme talep etmesi, mevzuata aykırılık teşkil edebilmektedir. Depozito ise üç aylık kira bedelini aşamamaktadır ve vadeli mevduat hesabında tutulması gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin süresi, tarafların iradesine bağlı olarak belirli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminde kiracı tarafından yazılı bildirimle sona erdirilebilmekte olup bildirimde bulunulmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamaktadır. Kiraya veren ise süre bitiminde herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirememektedir. On yıllık uzama süresinin dolması halinde kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin feshedebilmektedir.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin temel yükümlülükleri arasında kiralananı sözleşmede belirtilen koşullara uygun olarak teslim etmek, kiralananın kullanıma elverişli durumda tutmak ve kiracının huzurunu bozmamak yer almaktadır. Kiracının temel yükümlülükleri ise kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sonunda kiralananı teslim almış olduğu durumda iade etmektir. Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine erişilebilmektedir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama Davaları

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde her beş yılın sonunda yeni kira bedeli mahkemece belirlenmektedir. Bu belirleme, TÜFE oranıyla sınırlı olmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, kullanım alanı, konumu ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek yapılmaktadır. Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmektedir.

Kira tespit davasının yeni kira döneminden itibaren geçerli olabilmesi için, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya kiraya verenin yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu süreye uyulmaması halinde mahkemece belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olmaktadır. Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bilirkişi incelemesi, emsal kira araştırması ve taşınmaz değerlendirmesi, kira tespit davasının temel delil araçlarıdır.

Kira uyarlama davası, sözleşmenin yapıldığı sırada var olan koşulların sonradan öngörülemeyen ve olağanüstü değişikliklere uğraması halinde açılan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayalı olarak hem kiraya veren hem de kiracı uyarlama davası açabilmektedir. Ekonomik krizler, aşırı enflasyon, döviz kurundaki beklenmedik değişiklikler gibi olağanüstü durumlar uyarlama davasının temelini oluşturabilmektedir. Mahkeme, hakkaniyete göre sözleşmenin uyarlanmasına veya feshedilmesine karar verebilmektedir.

İstanbul'da kira tespit ve uyarlama davalarının sayısı, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde önemli ölçüde artmıştır. Sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünün artması, yargılama sürelerini uzatmakta olup davaların ortalama altı ay ile bir yıl arasında sonuçlanması beklenmektedir. Bilirkişi raporları, emsal kira sözleşmeleri ve taşınmaz değerleme raporları, davanın sonucunu doğrudan etkileyen deliller arasındadır. Kira tespit kararları kesin nitelikte olmayıp istinaf kanun yoluna başvurulabilmektedir. Adalet Bakanlığı resmi sitesinden sulh hukuk mahkemelerinin iletişim bilgilerine ulaşılabilmektedir.

Tahliye Davaları ve Kiracı Tahliye Nedenleri

Türk Borçlar Kanunu'nda kiraya verenin tahliye talep edebileceği nedenler sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı tadilat, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması ve yeni malikin ihtiyacı başlıca tahliye nedenleri arasında yer almaktadır. Kiraya veren, bu nedenlerden birine dayanmaksızın kiracının tahliyesini talep edememektedir. Bu düzenleme, kiracının korunması ilkesinin bir yansıması olup kiracıya güçlü bir hukuki güvence sağlamaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle açılmaktadır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmekte olup soyut ve genel ifadelerle ileri sürülen ihtiyaç iddiası yeterli görülmemektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak dava açılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, üç yıl süreyle eski kiracıdan başka birine kiraya verilemez; aksi halde eski kiracıya bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi gerekmektedir.

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt ettiği yazılı belgedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması, yazılı olması, belirli bir tahliye tarihi içermesi ve kiracının özgür iradesiyle imzalamış olması gerekmektedir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önceki bir tarihte düzenlenen tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilmekte veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilmektedir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç ödemesi halinde gündeme gelmektedir. Kiraya veren, her geç ödeme için kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve kira yılının sonunda bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. İhtarların yazılı olması zorunlu olup noter aracılığıyla gönderilmesi tavsiye edilmektedir. Her bir ihtarda kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi tanınmalıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında mahkeme, ihtarların usulüne uygun olarak yapılıp yapılmadığını ve ödemelerin zamanında yapılıp yapılmadığını değerlendirmektedir.

Kira Alacağının Tahsili ve İcra Takibi

Kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren, icra takibi yoluyla hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi uyarınca başlatılan ilamsız tahliye takibinde, borçluya otuz günlük ödeme süresi ve yedi günlük itiraz süresi tanınmaktadır. Borçlunun itiraz etmesi halinde kiraya veren, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilmektedir. İtiraz edilmemesi ve ödeme yapılmaması halinde ise kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye kararı alabilmektedir.

Kira alacağına ilişkin icra takibinde temerrüt faizi de talep edilebilmektedir. Kira borcunda temerrüt, kiraya verenin kiracıya yazılı ihtarıyla gerçekleşmekte olup ihtardan itibaren yasal faiz işlemektedir. Ticari kira sözleşmelerinde sözleşmede belirlenen faiz oranı uygulanmakta olup konut kira sözleşmelerinde ise yasal faiz oranı esas alınmaktadır. Gecikmiş kira alacaklarının biriktirilmesi ve toplu olarak takibe konulması mümkün olmakla birlikte, beş yıllık zamanaşımı süresinin gözetilmesi gerekmektedir.

Kiracının depozitosunun iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesinde sıklıkla uyuşmazlık konusu olan bir husustur. Depozito, kiralananın sözleşmeye uygun durumda iade edilmesi ve tüm kira borçlarının ödenmesi koşuluyla kiracıya iade edilmektedir. Kiralananın hasarlı teslim edilmesi halinde onarım bedeli depozitodan mahsup edilebilmektedir. Ancak olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar kiracıya yükletilememektedir. Depozitonun iade edilmemesi halinde kiracı, alacak davası açabilmekte veya icra takibi başlatabilmektedir.

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, belirli dava türleri için uygulanmaktadır. Kira bedelinin tespiti ve kira uyarlama davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında olmamakla birlikte, kira alacağı davaları için ihtiyari arabuluculuğa başvurulması mümkündür. Arabuluculukta anlaşma sağlanması, yargılama süresinden tasarruf sağlamakta ve taraflar arası ilişkinin korunmasına katkıda bulunmaktadır. Tahliye davalarında da sulh yoluyla çözüm, tarafların karşılıklı menfaatlerinin korunması açısından tercih edilebilecek bir yoldur. Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine erişilebilmektedir.

Ticari Kira Sözleşmeleri ve İşyeri Kiralarında Özel Durumlar

Ticari kira sözleşmeleri, konut kira sözleşmelerinden farklı hukuki özelliklere sahiptir. Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümleri, ticari işyeri kiralarında da uygulanmaktadır. Ancak kira bedelinin artırılması, sözleşme süresi ve tahliye koşulları konusunda ticari kira sözleşmeleri daha esnek düzenlemelere tabi tutulabilmektedir. Özellikle alışveriş merkezlerindeki mağaza kira sözleşmeleri, ciro kira bedeli, ortak alan giderleri, reklam ve promosyon katkı payları gibi özel hükümler içerebilmektedir.

Ticari kira sözleşmelerinde kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi yaygın bir uygulamadır. Ancak Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın düzenlemeleri uyarınca belirli koşullarda kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi kısıtlanabilmektedir. Yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerinde kur dalgalanmaları, taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu durumda kira uyarlama davası açılarak sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması talep edilebilmektedir. Mahkeme, hakkaniyete göre kira bedelini yeniden belirleyebilmektedir.

Kiracının devir ve alt kira hakkı, ticari kira sözleşmelerinde özellikle önem taşıyan bir konudur. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça kiralananı başkasına devredemez veya alt kiraya veremez. Ticari işyeri kiralarında ise kiracı, kiraya verenin yazılı izni aranmaksızın kiralananı alt kiraya verebilmektedir; ancak alt kiracının kullanım biçiminin kira sözleşmesindeki kullanım amacıyla bağdaşması gerekmektedir. İşyeri devrinde, devralan kiracı kira sözleşmesinin tarafı olmakta ve devreden kiracı iki yıl süreyle kira bedelinden müteselsilen sorumlu kalmaktadır.

İstanbul'da ticari gayrimenkul piyasasının dinamik yapısı, kira sözleşmelerinin hukuki açıdan titizlikle hazırlanmasını gerektirmektedir. Merkezi iş alanlarında, sanayi bölgelerinde ve lojistik merkezlerinde kira bedelleri ve sözleşme koşulları önemli farklılıklar göstermektedir. Ticari kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup ticari nitelikteki kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda asliye ticaret mahkemesinin görevli olup olmadığı tartışma konusu olabilmektedir. Sözleşmenin hazırlanması aşamasında hukuki danışmanlık alınması, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Kira Davalarında Güncel Gelişmeler

Kira hukuku alanında son yıllarda yaşanan en önemli gelişmelerin başında, kira artış oranına ilişkin yasal düzenlemeler gelmektedir. Konut kiralarında yıllık artış oranının on iki aylık TÜFE ortalaması ile sınırlandırılması, kiracıların korunmasına yönelik önemli bir tedbirdir. Bu sınırlamanın kapsamı, uygulama süresi ve ticari kiralara etkisi konusunda tartışmalar devam etmektedir. Kira artış oranının yasal sınırın üzerinde belirlenmesi halinde, kiracının kira tespit davası açarak bedelin mahkemece belirlenmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Güncel mevzuat değişiklikleri için mevzuat.gov.tr portalı düzenli olarak takip edilmelidir.

Tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk uygulamasının getirilmesi, kira uyuşmazlıklarının çözümünde yeni bir dönemin başlangıcını ifade etmektedir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk sürecinin anlaşmayla sonuçlanması halinde taraflar mahkeme sürecinin getirdiği zaman ve maliyet yükünden kurtulmaktadır. Anlaşmazlık halinde ise arabuluculuk son tutanağının düzenlenmesinden itibaren dava açma süresi işlemeye başlamaktadır. Arabuluculuk sürecinde yapılan görüşmelerin gizliliği, tarafların davadaki konumlarını zayıflatmamasını güvence altına almaktadır.

Uygulamada kira sözleşmelerinin yenilenmesi ve devri konularında karşılaşılan sorunlar da güncel tartışma alanlarını oluşturmaktadır. On yıllık uzama süresinin dolması halinde kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı, kiracılar açısından belirsizlik yaratabilmektedir. Bu hakkın kullanılmasında üç aylık fesih bildirim süresine uyulması zorunlu olup sürenin kaçırılması halinde sözleşme bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının güçsüz taraf olarak korunması ilkesi, yargı kararlarında ağırlıklı olarak gözetilmektedir. Kira hukukuna ilişkin uygulamalar hakkında Adalet Bakanlığı resmi web sitesinden bilgi alınabilmektedir.

Depozito iadesine ilişkin uyuşmazlıklar, kira ilişkisinin sona ermesinde en sık karşılaşılan sorunlardan birini oluşturmaktadır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut kiralarında güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı kuralı bulunmaktadır. Para olarak verilen güvencenin vadeli tasarruf hesabına yatırılması zorunlu olup kiracının bu hesaptaki faiz geliri üzerinde hak sahibi olması kanuni bir düzenlemedir. Kira sözleşmesinin sona ermesinde kiralananın sözleşmeye uygun durumda teslim edilmesi halinde depozitonun derhal iade edilmesi gerekmektedir. İade edilmeyen depozito için kiracının icra takibi başlatması veya alacak davası açması mümkündür.

Kira Uyuşmazlıklarında Pratik Çözümler

Kira uyuşmazlıklarının mahkeme sürecine taşınmadan çözülmesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından zaman ve maliyet tasarrufu sağlayan tercih edilen bir yöntemdir. Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında tarafların uzlaşma yoluyla çözüme ulaşmasını teşvik eden etkili bir alternatif uyuşmazlık çözüm mekanizmasıdır. Kira bedelinin artırılması, tahliye talepleri ve depozito iadesi gibi konularda arabuluculuk sürecinin başarılı sonuçlar ürettiği görülmektedir. Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşmanın icra edilebilirlik şerhi alınması halinde ilam niteliğinde belge haline gelmesi, tarafların hukuki güvencesini artırmaktadır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru zorunluluğunun getirilmiş olması, mahkemelerin iş yükünün hafifletilmesine katkı sağlamaktadır. Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine erişilebilmektedir.

Kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinin en etkili yoludur. Sözleşmede kira bedelinin ödeme şekli ve günü, artış oranı, depozito tutarı, aidat yükümlülüğü ve bakım onarım sorumluluğunun detaylı biçimde düzenlenmesi önerilmektedir. Kiracının kiralananı sözleşmede belirlenen amaca uygun biçimde kullanma yükümlülüğü, sözleşmeye aykırılık halinde fesih sebebi oluşturabilmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması yasal zorunluluk olmasa da ispat kolaylığı açısından büyük önem taşımaktadır. Alt kiralama yasağının sözleşmede açıkça belirtilmesi, kiraya verenin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik temel bir güvencedir. Sözleşmede yer alan hükümlerin emredici yasal düzenlemelere aykırı olması halinde geçersiz sayılacağının bilinmesi gerekmektedir.

Tahliye davalarında süreçlerin uzaması, kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanmasını zorlaştıran önemli bir sorun alanıdır. Temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılması halinde tahliye davasının düşmesi, kiracının korunmasına yönelik bir düzenlemedir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin başvurabileceği etkili bir hukuki yoldur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya verenin ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu ispat etmesi gerekmekte olup soyut beyanlar yeterli sayılmamaktadır. Yeni malik tarafından açılan tahliye davalarında edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması koşulu aranmaktadır. Tahliye kararının icrası aşamasında kiracının icra mahkemesine itiraz hakkının bulunduğu da göz ardı edilmemelidir.

Kira bedeli artış oranına ilişkin yasal sınırlamalar, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiraya veren ile kiracı arasındaki dengenin korunmasında belirleyici bir rol üstlenmektedir. Konut kiralarında yıllık artış oranının bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemeyeceği kuralı, kiracının aşırı kira artışlarından korunmasını sağlamaktadır. Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde ise hakimin hakkaniyete göre kira bedeli belirlemesi, emsal kira bedellerinin dikkate alınarak yapılmaktadır. Kira tespit davasının her iki tarafça da açılabilmesi, hukuki süreçte eşitlik ilkesinin bir yansımasıdır. Ticari kiralamalarda ise tarafların kira artış oranını serbestçe belirleyebilmesi, sözleşme özgürlüğü ilkesinin uygulanmasıdır. Kira uyuşmazlıklarında pratik ve sürdürülebilir çözümlerin benimsenmesi, kiralama piyasasının sağlıklı işleyişinin temel koşuludur.

Sık Sorulan Sorular