Gayrimenkul Due Diligence (Hukuki İnceleme) Rehberi 2026

Gayrimenkul yatırımları, hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar için en önemli finansal kararlardan birini oluşturmaktadır. Türkiye'de gayrimenkul piyasasının dinamik yapısı, yasal düzenlemelerin karmaşıklığı ve taşınmaz üzerindeki çeşitli hukuki yüklerin varlığı, satın alma öncesinde kapsamlı bir hukuki inceleme yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Due diligence olarak adlandırılan bu süreç, gayrimenkulün fiziksel, hukuki, mali ve çevresel tüm yönlerinin sistematik biçimde araştırılması anlamına gelmektedir. Bu rehber, Türk hukuku çerçevesinde gayrimenkul due diligence sürecinin tüm aşamalarını detaylı biçimde ele almaktadır.

Gayrimenkul due diligence sürecinin temel amacı, alıcının satın alma kararını bilinçli bir şekilde verebilmesini sağlamaktır. Bu süreçte taşınmazın mülkiyet durumu, üzerindeki kısıtlamalar, imar planına uygunluğu, yapı izinleri, çevresel riskler ve mali yükümlülükler gibi pek çok farklı konu incelenmektedir. Özellikle Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan bir ülkede, yapısal güvenlik ve zemin etüdü gibi konular da due diligence sürecinin ayrılmaz bir parçasını oluşturmaktadır.

Due diligence süreci, yalnızca bir kontrol listesinin işaretlenmesinden ibaret değildir. Her gayrimenkulün kendine özgü riskleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları bulunmaktadır. Bir arsanın due diligence süreci ile bir ticari binanın veya konut projesinin incelemesi farklı uzmanlık alanlarını gerektirmektedir. Bu nedenle due diligence sürecinin multidisipliner bir yaklaşımla, hukuk, mühendislik ve mali danışmanlık alanlarında uzman kişiler tarafından yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Due diligence kavramı, İngilizce kökenli bir terim olup Türk hukuk pratiğinde yaygın biçimde kullanılmaktadır. Kavram, gerekli özenin gösterilmesi ve kapsamlı bir araştırma yapılması anlamına gelmektedir. Gayrimenkul due diligence, taşınmazın hukuki durumunun aydınlatılması ve olası risklerin önceden tespit edilmesi amacıyla yapılan sistematik bir inceleme sürecidir. Bu süreç sonucunda hazırlanan rapor, alıcının karar verme sürecinde en önemli referans belgelerinden birini oluşturmaktadır.

Tapu Kayıt İncelemesi ve Mülkiyet Durumu Analizi

Gayrimenkul due diligence sürecinin en temel aşaması tapu kayıtlarının incelenmesidir. Tapu sicili, Türk hukukunda gayrimenkul üzerindeki hakların kaydedildiği resmi sicildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 997. maddesi ve devamı hükümleri ile Tapu Sicili Tüzüğü, tapu sicilinin tutulmasına ilişkin kuralları düzenlemektedir. Tapu sicilinde yer alan kayıtlar kural olarak doğru kabul edilir ve iyiniyetli üçüncü kişilere karşı hüküm ifade eder. Bu ilke, tapu siciline güven ilkesi olarak adlandırılmakta olup gayrimenkul hukukunun temel prensiplerinden birini oluşturmaktadır.

Tapu incelemesinde öncelikle taşınmazın kim adına kayıtlı olduğu, ada ve parsel bilgileri, yüzölçümü, niteliği ve üzerinde bulunan yapıların durumu kontrol edilmelidir. Tapu kaydında belirtilen malik ile satıcı arasında bir uyumsuzluk olup olmadığı dikkatle araştırılmalıdır. Vekaleten satış yapılması halinde vekaletnamenin geçerliliği, kapsamı ve süresine ilişkin ayrı bir inceleme yapılması gerekmektedir. Vekaletnamede özellikle satış yetkisinin açıkça belirtilip belirtilmediği, bedelin tahsil yetkisinin verilip verilmediği ve vekaletnamenin azil edilip edilmediği hususları kontrol edilmelidir.

Tapu sicilinde taşınmaz üzerinde kayıtlı olan şerhler, beyanlar ve kısıtlamalar da ayrıntılı biçimde incelenmelidir. Şerhler arasında satış vaadi şerhi, kira şerhi, şufa hakkı şerhi, iştira hakkı şerhi ve vefa hakkı şerhi gibi çeşitli kayıtlar yer alabilmektedir. Bu şerhlerin varlığı, taşınmazın devri veya kullanımı üzerinde önemli kısıtlamalar oluşturabilmektedir. Örneğin, bir satış vaadi şerhi bulunan taşınmazda, şerh lehtarının öncelik hakkı bulunmaktadır ve bu şerh taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını tamamen engellemese de yeni malik açısından bağlayıcı sonuçlar doğurabilmektedir.

Beyanlar kısmında ise irtifak hakları, taşınmaz yükü, yapı kullanma izni bilgileri ve diğer önemli hususlar yer almaktadır. Ayrıca taşınmazın elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet rejimine tabi olup olmadığı da incelenmelidir. Paylı mülkiyette diğer paydaşların ön alım hakkının bulunduğu unutulmamalıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Bu hak, satışın diğer paydaşlara bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilmektedir.

Takyidat raporu, tapu sicilinde taşınmaz üzerinde bulunan tüm kısıtlamaları gösteren resmi belgedir. Bu rapor, taşınmazın satışını engelleyebilecek veya kullanımını sınırlandırabilecek tüm kayıtları içermektedir. Takyidat raporunda ipotek, haciz, tedbir kararı, iflas şerhi gibi kayıtların bulunup bulunmadığı dikkatle incelenmelidir. İpotek bulunan bir taşınmazda, ipoteğin türü, miktarı, alacaklısı ve derecesi belirlenmelidir. Birden fazla ipotek bulunması halinde ipotek derecelerinin sıralaması da önem taşımaktadır.

İmar Durumu ve İmar Planı İncelemesi

Gayrimenkul due diligence sürecinde imar durumunun incelenmesi, taşınmazın kullanım potansiyelini ve değerini doğrudan etkileyen kritik bir aşamadır. İmar planları, 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde hazırlanan ve bir bölgedeki arazi kullanımını, yapılaşma koşullarını ve altyapı düzenlemelerini belirleyen planlardır. İmar planları nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamadan oluşmaktadır.

Nazım imar planı, varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermektedir. Uygulama imar planı ise nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

İmar durumu belgesi, ilgili belediyeden temin edilen ve taşınmazın imar planındaki durumunu gösteren resmi belgedir. Bu belgede taşınmazın imar planındaki kullanım amacı (konut, ticaret, sanayi, yeşil alan vb.), yapılaşma koşulları (taban alanı kat sayısı - TAKS, kat alanı kat sayısı - KAKS, yapı yüksekliği, ön bahçe mesafesi, yan bahçe mesafesi, arka bahçe mesafesi) ve diğer özel koşullar yer almaktadır. İmar durumu belgesinin incelenmesi, taşınmaz üzerinde ne tür bir yapılaşma yapılabileceğini veya mevcut yapının imar planına uygun olup olmadığını belirlemek açısından hayati önem taşımaktadır.

İmar planında taşınmazın yol, park, yeşil alan veya kamu hizmet alanı olarak ayrılmış olması durumunda, taşınmazın değeri ve kullanım imkanı önemli ölçüde etkilenecektir. Ayrıca imar planında değişiklik yapılması sürecinin uzun ve belirsiz olabileceği de göz önünde bulundurulmalıdır. İmar planı değişikliği talepleri belediye meclisi kararı ile gerçekleştirilmekte olup bu sürecin sonucu garanti değildir. İmar planı değişikliklerine karşı ilgililerin idari yargıda dava açma hakkı bulunmakta olup bu durum değişiklik kararlarının hukuki güvenliğini de etkileyebilmektedir.

Çevre düzeni planı, il veya havza bazında hazırlanan ve daha üst ölçekli bir planlama aracıdır. Çevre düzeni planının imar planları üzerinde yönlendirici etkisi bulunmaktadır. Özellikle büyük ölçekli yatırımlar için çevre düzeni planının da incelenmesi gerekmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan çevre düzeni planları, alt ölçekli planlar için bağlayıcı niteliktedir. Mevcut uygulama imar planının çevre düzeni planına uygunluğunun kontrol edilmesi, ileride olası plan değişikliklerinin yönünü anlamak açısından önemlidir.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni (İskan) Kontrolü

Gayrimenkul due diligence sürecinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgelerinin incelenmesi, taşınmazın yasal durumunun belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca, bu Kanun kapsamına giren bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı, bir yapının inşa edilmesine izin veren resmi belgedir ve yapının imar planına, imar yönetmeliklerine ve ilgili mevzuata uygun olduğunu göstermektedir.

Yapı ruhsatı incelemesinde dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır: ruhsatın geçerlilik süresi kontrol edilmelidir; ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmazsa veya başlandıktan sonra beş yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz hale gelmektedir. Ruhsattaki yapı sınıfı ve kullanım amacı, toplam inşaat alanı, kat sayısı ve yükseklik gibi bilgiler mevcut yapı ile karşılaştırılmalıdır. Ruhsat eki mimari projeye uygunluk kontrol edilmeli ve ruhsatta belirtilen yapı malikinin kim olduğu teyit edilmelidir.

Yapı kullanma izni (iskan belgesi) ise yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren resmi belgedir. İmar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca, yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için yapı kullanma izni alınması zorunludur. Yapı kullanma izni bulunmayan binalarda oturma veya kullanma hukuki açıdan risklidir ve çeşitli idari yaptırımlara yol açabilmektedir.

Yapı kullanma izni bulunmayan taşınmazlarda karşılaşılabilecek riskler arasında elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde sorun yaşanması, banka kredisi kullanımında güçlük, kat mülkiyetine geçilememesi ve belediye tarafından yıkım kararı verilmesi ihtimali sayılabilir. Özellikle kat irtifakı aşamasında kalmış yapılarda, kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izni belgesinin zorunlu olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle due diligence sürecinde yapı kullanma izni belgesinin varlığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum, yapının ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş olmasıdır. Ruhsata aykırılık, ek kat çıkılması, kaçak teras kapatılması, balkon kapatılması veya kullanım amacının değiştirilmesi gibi çeşitli şekillerde ortaya çıkabilmektedir. Ruhsata aykırı yapıların tespiti halinde İmar Kanunu'nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca yıkım kararı verilebilmekte ve idari para cezası uygulanabilmektedir. Due diligence sürecinde yapının mevcut durumunun ruhsat eki projelere uygunluğu, tercihen bir mimar veya inşaat mühendisi eşliğinde yerinde kontrol edilmelidir.

Kadastro Kaydı ve Belediye Arşiv Araştırması

Kadastro kayıtları, taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü ve konumunu gösteren teknik kayıtlardır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümleri çerçevesinde tutulan bu kayıtlar, taşınmazın fiziksel durumuna ilişkin önemli bilgiler içermektedir. Due diligence sürecinde kadastro müdürlüğünden taşınmaza ait kadastro çapı (pafta örneği) temin edilerek taşınmazın sınırları, yüzölçümü ve komşu parselleri incelenmelidir.

Kadastro incelemesinde dikkat edilmesi gereken noktalar arasında parselin fiili durumu ile kadastro paftasındaki durumunun uyuşup uyuşmadığı, sınır uyuşmazlıklarının bulunup bulunmadığı, taşınmazın yüzölçümünün tapu kaydı ile kadastro kaydı arasında farklılık gösterip göstermediği ve kadastro tespitine karşı açılmış davaların bulunup bulunmadığı yer almaktadır. Kadastro işlemlerinde teknik hatalar veya sınır anlaşmazlıkları uzun ve masraflı dava süreçlerine yol açabilmektedir. Özellikle kırsal alanlarda ve eski kadastro çalışmalarının yapıldığı bölgelerde sınır uyuşmazlıkları daha sık karşılaşılan bir durumdur.

Belediye arşiv araştırması da due diligence sürecinin önemli bir bileşenini oluşturmaktadır. Belediye arşivlerinde taşınmaza ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, imar planı değişiklikleri, yapı denetim kayıtları, imar cezaları ve diğer idari işlemlere ait belgeler bulunmaktadır. Belediye arşivinin incelenmesi, taşınmazın geçmişine ilişkin önemli bilgiler sağlayabilmektedir. Örneğin, daha önce yıkım kararı verilmiş veya imar cezası uygulanmış bir taşınmazda mevcut sorunların devam edip etmediği araştırılmalıdır.

Belediye imar müdürlüğünden taşınmazın imar durumu, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi ve benzeri belgeler temin edilmelidir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu bölgede planlanan altyapı projeleri, yol genişletme çalışmaları veya kamulaştırma işlemleri hakkında da bilgi edinilmelidir. Bu tür projeler taşınmazın değerini olumlu veya olumsuz yönde etkileyebilmektedir. Yapı denetim kayıtları da incelenmeli; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yapının denetim sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığı ve yapı denetim kuruluşunun faaliyetine devam edip etmediği araştırılmalıdır.

Şerhler, Beyanlar ve İpoteklerin Detaylı İncelenmesi

Tapu sicilinde taşınmaz üzerinde kayıtlı olan şerhler, beyanlar ve ipotekler, taşınmazın hukuki durumunu doğrudan etkileyen önemli kayıtlardır. Bu kayıtların detaylı biçimde incelenmesi ve değerlendirilmesi, due diligence sürecinin en kritik aşamalarından birini oluşturmaktadır.

Şerhler, tapu sicilinde taşınmaz üzerindeki belirli hakları veya kısıtlamaları gösteren kayıtlardır. Türk Medeni Kanunu ve diğer mevzuat hükümleri uyarınca tapu siciline çeşitli şerhler işlenebilmektedir. Bunlar arasında en yaygın olanları şunlardır: kişisel hakların şerhi (kira sözleşmesi şerhi, satış vaadi şerhi, alım hakkı şerhi, geri alım hakkı şerhi, ön alım hakkı şerhi), tasarruf yetkisi kısıtlamaları (çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararı şerhi, haciz şerhi, iflas şerhi, konkordato şerhi) ve geçici tescil şerhi. Her bir şerhin hukuki sonuçları farklıdır ve ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Satış vaadi şerhi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tapu siciline işlenen bir şerhtir. Bu şerh, satış vaadi alacaklısının hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesini sağlamaktadır. Satış vaadi şerhinin tapu sicilinde beş yıl süreyle geçerliliğini koruduğu ve bu süre sonunda kendiliğinden hükümsüz hale geldiği unutulmamalıdır. Ancak şerh süresi içinde açılan davalarla şerhin etkisi devam edebilmektedir.

İpotekler, taşınmaz üzerinde kurulan rehin haklarıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 881. maddesi ve devamı hükümleri, taşınmaz rehnini düzenlemektedir. İpotek incelemesinde ipoteğin alacaklısı, borçlusu, ipotek bedeli, ipotek derecesi, faiz oranı ve vadesine ilişkin bilgiler elde edilmelidir. Birden fazla ipotek bulunması halinde ipoteklerin dereceleri ve öncelik sıraları belirlenmelidir. Ayrıca ipoteğin kesin borç ipoteği mi yoksa üst sınır ipoteği mi olduğu da önem taşımaktadır. Kesin borç ipoteğinde ipotek bedeli sabit iken, üst sınır ipoteğinde belirtilen tutar tavan niteliğindedir ve gerçek borç miktarı farklı olabilmektedir.

Haciz kayıtları da takyidat raporunda yer alan önemli bilgilerdir. Taşınmaz üzerinde haciz bulunması, taşınmazın cebri icra yoluyla satılma riskini göstermektedir. Haciz konulan taşınmazın devri mümkün olmakla birlikte, haciz yeni malik açısından da geçerliliğini korumaktadır. Bu nedenle hacizli taşınmazın satın alınması önemli riskler barındırmaktadır. İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararları da taşınmazın hukuki durumunu etkileyen önemli kayıtlardır. Mahkeme kararıyla konulan ihtiyati tedbir, taşınmazın devir ve temlikini engelleyebilmektedir.

Deprem Risk Raporu ve Zemin Etüdü

Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından biri olan Alp-Himalaya deprem kuşağı üzerinde yer almaktadır. Ülke topraklarının büyük bölümü deprem tehlikesi altındadır. Bu nedenle gayrimenkul due diligence sürecinde deprem riski değerlendirmesi ve zemin etüdü son derece önemli bir yer tutmaktadır. Özellikle 1999 Marmara ve Düzce depremleri ile 2023 Kahramanmaraş depremleri, yapı güvenliğinin ve zemin koşullarının ne denli hayati olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur.

Zemin etüdü, taşınmazın bulunduğu arazinin jeolojik ve jeoteknik özelliklerinin belirlenmesi amacıyla yapılan teknik çalışmadır. Zemin etüdü raporu, zeminin taşıma gücü, sıvılaşma riski, heyelan riski, yeraltı su seviyesi ve diğer geoteknik parametreleri içermektedir. 2018 yılında yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY), yapıların depreme karşı tasarlanmasına ilişkin güncel kuralları belirlemiştir. Due diligence sürecinde yapının bu yönetmeliğe uygun olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Deprem risk raporu ise yapının deprem performansını değerlendiren teknik bir belgedir. Bu raporda yapının taşıyıcı sistem özellikleri, malzeme dayanımları, yapısal düzensizlikler ve beklenen deprem performansı analiz edilmektedir. Özellikle 1999 öncesi inşa edilmiş yapılarda deprem risk değerlendirmesi hayati önem taşımaktadır. Bu dönemde inşa edilen pek çok yapının güncel deprem yönetmeliğine uygun olmadığı ve deprem güçlendirmesine ihtiyaç duyduğu bilinmektedir. Deprem güçlendirme maliyetlerinin önceden hesaplanması, yatırım kararını doğrudan etkileyebilecek bir faktördür.

Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) tarafından hazırlanan deprem tehlike haritaları, belirli bir bölgedeki deprem tehlikesi hakkında bilgi sağlamaktadır. Due diligence sürecinde taşınmazın bulunduğu bölgenin deprem tehlike düzeyi bu haritalar üzerinden değerlendirilmelidir. Ayrıca yapının zorunlu deprem sigortası (DASK) kapsamında olup olmadığı ve mevcut sigorta poliçesinin durumu da kontrol edilmelidir. DASK, bağımsız bölümler için zorunlu olup tapu devri sırasında da aranmaktadır.

Zemin etüdü ve deprem risk değerlendirmesi, inşaat mühendisleri ve jeoloji mühendisleri tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu raporların güncel olması ve yetkili kuruluşlar tarafından hazırlanmış olması gerekmektedir. Özellikle yüksek riskli bölgelerde detaylı zemin araştırması yapılması, olası yapısal sorunların önceden tespit edilmesini sağlayacaktır. Sıvılaşma riski bulunan bölgelerde, zemin iyileştirme çalışmalarının yapılıp yapılmadığı da ayrıca araştırılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun Kapsamı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki çerçevesini belirleyen temel düzenlemedir. Bu kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç farklı kategori tanımlanmıştır. Gayrimenkul due diligence sürecinde taşınmazın bu kategorilerden birine dahil olup olmadığının araştırılması büyük önem taşımaktadır.

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Riskli yapı tespiti, yapı malikleri tarafından veya Bakanlıkça re'sen yaptırılabilmektedir. Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan risk tespiti sonucunda riskli bulunan yapılar tapu siciline şerh edilmektedir. Bu şerhin varlığı, taşınmazın satışını engellemese de alıcı açısından önemli bir risk unsuru oluşturmaktadır. Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlarda yıkım süreci başlatılmış olabilir veya başlatılması gerekmektedir.

Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alanlardır. Riskli alan ilan edilen bölgelerdeki taşınmazlar, kentsel dönüşüm sürecine tabi tutulmaktadır. Bu süreçte taşınmaz maliklerinin üçte iki çoğunluğunun kararı ile dönüşüm uygulaması gerçekleştirilebilmektedir. Azınlıkta kalan maliklerin payları, rayiç değer üzerinden diğer maliklere satışa sunulmakta, alıcı çıkmaması halinde Bakanlıkça kamulaştırma yapılabilmektedir.

Due diligence sürecinde taşınmazın kentsel dönüşüm alanında kalıp kalmadığı, riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığı ve bölgede devam eden kentsel dönüşüm projeleri hakkında bilgi edinilmelidir. Kentsel dönüşüm süreci, taşınmazın değerini hem olumlu hem de olumsuz yönde etkileyebilmektedir. Bir yandan yeni ve güvenli bir yapıya kavuşma imkanı sunarken, diğer yandan uzun süren inşaat süreçleri, maliyet belirsizlikleri ve hukuki uyuşmazlıklar gibi riskler barındırmaktadır. 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulanan kira yardımı, taşınma yardımı ve kredi faiz desteği gibi teşvikler de değerlendirilmelidir.

Sit Alanı, Orman Alanı ve Kıyı Kenar Çizgisi Kontrolü

Gayrimenkul due diligence sürecinde taşınmazın sit alanı, orman alanı veya kıyı kenar çizgisi kapsamında kalıp kalmadığının araştırılması, taşınmazın kullanımını ve üzerinde yapılabilecek tasarrufları doğrudan etkileyen kritik bir aşamadır. Bu özel koruma alanları, taşınmazın yapılaşma hakkını tamamen ortadan kaldırabilir veya ciddi biçimde kısıtlayabilir.

Sit alanları, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında belirlenen ve korunması gereken alanları ifade etmektedir. Arkeolojik sit, kentsel sit, doğal sit ve tarihi sit olmak üzere farklı sit alanı türleri bulunmaktadır. Her bir sit alanı türü farklı koruma koşullarına ve yapılaşma kısıtlamalarına tabidir. Birinci derece arkeolojik sit alanlarında hiçbir yapılaşmaya izin verilmezken, üçüncü derece arkeolojik sit alanlarında koruma amaçlı imar planı doğrultusunda sınırlı yapılaşma mümkün olabilmektedir. Sit alanlarında her türlü inşai faaliyet için koruma bölge kurulundan izin alınması gerekmektedir.

Orman alanları, 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında korunan alanlardır. Anayasa'nın 169. maddesi uyarınca orman alanlarının daraltılması yasaktır ve orman vasfını yitirmiş alanlar dışında orman sınırları dışına çıkarma işlemi yapılamamaktadır. Tapu kaydında tarla veya arsa olarak görünen ancak fiilen orman niteliğinde olan taşınmazlar, kadastro çalışmaları sırasında orman olarak tespit edilebilmekte ve tapu kayıtları iptal edilebilmektedir. Bu durum, özellikle orman sınırlarına yakın bölgelerdeki taşınmazlar için önemli bir risk oluşturmaktadır. Orman Genel Müdürlüğünden taşınmazın orman alanı içinde kalıp kalmadığına ilişkin bilgi edinilmelidir. Ayrıca 2B alanı olarak bilinen orman dışına çıkarılmış alanlarda özel mülkiyet hakları ve kullanım koşulları da araştırılmalıdır.

Kıyı kenar çizgisi, 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında belirlenen ve kıyı alanlarının kullanımına ilişkin kuralları düzenleyen bir sınırdır. Kıyılar, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olup özel mülkiyete konu edilemez. Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan alanda herhangi bir yapı yapılması yasaktır. Kıyı kenar çizgisi ile kıyı arasında kalan sahil şeridinde ise yapılaşma koşulları oldukça sınırlıdır. Denize yakın taşınmazlarda kıyı kenar çizgisinin konumu mutlaka kontrol edilmelidir. Bu kapsamda ilgili kurumlardan gerekli bilgi ve belgeler temin edilerek taşınmazın bu özel koruma alanlarında kalıp kalmadığı kesinlikle tespit edilmelidir. Mevzuat hükümlerine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşılabilir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kontrolü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümlerin mülkiyet rejimini düzenleyen temel kanundur. Gayrimenkul due diligence sürecinde taşınmazın kat irtifakı veya kat mülkiyeti rejimine tabi olup olmadığının ve bu rejimin doğru biçimde kurulup kurulmadığının incelenmesi gerekmektedir.

Kat irtifakı, bir arsanın üzerinde ileride inşa edilecek yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan irtifak hakkıdır. Kat irtifakı, yapının inşaat aşamasında kurulmakta olup yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülmelidir. Ancak uygulamada pek çok yapıda kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin yapılmadığı görülmektedir. Kat mülkiyetine geçilmemiş olması, çeşitli hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Örneğin, kat mülkiyetine geçilmeden bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ipotek edilmesi konusunda sorunlar yaşanabilmekte ve banka kredisi kullanımında güçlükler ortaya çıkabilmektedir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapı kullanma izni belgesinin alınmış olması gerekmektedir. Due diligence sürecinde kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölümün arsa payının doğru belirlenip belirlenmediği, ortak alanların durumu, bağımsız bölümün niteliği (mesken, işyeri, dükkan vb.) ve yönetim planı kontrol edilmelidir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenip belirlenmediği önemli bir kontrol noktasıdır.

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında ortak giderlere katılma oranları, ortak alanların kullanım kuralları, yönetici seçimi ve görevleri, hayvan besleme kuralları, ticari faaliyet kısıtlamaları gibi konular düzenlenmektedir. Due diligence sürecinde yönetim planının incelenmesi, alıcının bağımsız bölümü kullanırken tabi olacağı kuralları önceden bilmesini sağlayacaktır. Ayrıca bağımsız bölümün eklentileri (depo, otopark vb.) ve ortak alanlar üzerindeki kullanım hakları da incelenmelidir.

Aidat Borcu, Vergi Borcu ve Mali Yükümlülükler

Gayrimenkul due diligence sürecinde taşınmazla ilgili mali yükümlülüklerin araştırılması, alıcının beklenmedik mali yüklerle karşılaşmasını önlemek açısından önem taşımaktadır. Bu kapsamda incelenmesi gereken başlıca konular aidat borçları, emlak vergisi borçları, çevre temizlik vergisi ve diğer mali yükümlülüklerdir.

Aidat borçları, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yapılarda bağımsız bölüm maliklerinin ortak giderlere katılma paylarından kaynaklanan borçlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi uyarınca, kat malikinin payına düşen ortak gider ve avans borcundan dolayı bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı bulunmaktadır. Ayrıca aynı madde uyarınca, bağımsız bölümü devralan yeni malik, eski malikin aidat borçlarından müteselsilen sorumludur. Bu sorumluluk, yasal bir sorumluluk olup sözleşmeyle ortadan kaldırılamamaktadır. Bu nedenle due diligence sürecinde yönetimden güncel bir borç durum belgesi alınması gerekmektedir.

Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında taşınmaz malikleri tarafından ödenmesi gereken bir vergidir. Emlak vergisi borçlarının varlığı, taşınmazın devri sırasında sorun yaratabilmektedir. Tapu devri öncesinde ilgili belediyeden emlak vergisi borcu bulunmadığına dair belge alınması tapu müdürlüğü tarafından istenilmektedir. Ancak geçmiş yıllara ait emlak vergisi borçlarının tam olarak ödenip ödenmediği de ayrıca kontrol edilmelidir. Emlak vergisi, taşınmazın bulunduğu belediyeye her yıl iki eşit taksitte ödenmektedir.

Çevre temizlik vergisi, belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ve belediyelerin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanan konut, işyeri ve diğer şekillerde kullanılan binalar için ödenmesi gereken bir vergidir. Bu verginin borçlu olup olmadığı da belediyeden kontrol edilmelidir. Taşınmazın kiralanmış olması halinde kira gelirlerine ilişkin vergisel yükümlülükler de değerlendirilmelidir. Vergi borçlarının varlığı, taşınmaz üzerinde haciz konulması riskini beraberinde getirmektedir.

Kiracı Durumu ve Mevcut Kira Sözleşmeleri

Due diligence sürecinde taşınmazda kiracı bulunup bulunmadığı ve mevcut kira sözleşmelerinin koşulları detaylı biçimde incelenmelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri, kiracının haklarını güçlü biçimde korumaktadır. Taşınmazın yeni maliki, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelmekte ve kiracıyı ancak kanunda öngörülen sınırlı sebeplerle tahliye edebilmektedir.

Mevcut kira sözleşmesinin incelenmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır: kira sözleşmesinin süresi ve başlangıç tarihi, kira bedeli ve artış koşulları, depozito tutarı ve iadesi, kiracının alt kiralama hakkının bulunup bulunmadığı, tahliye taahhütnamesi verilip verilmediği, kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilip edilmediği ve kiracının kira borcunun bulunup bulunmadığı. Tüm bu hususlar, alıcının taşınmazı edinme sonrası karşılaşacağı durumu doğrudan etkilemektedir.

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarda bulunması ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açılacak dava ile tahliyeyi talep etmesi gerekmektedir. Bu süreçlerin uzunluğu ve belirsizliği göz önünde bulundurulmalıdır. Ticari taşınmazlarda uzun süreli kira sözleşmelerinin varlığı, yatırımcı açısından hem avantaj hem de dezavantaj oluşturabilmektedir.

Yabancı Uyruklu Alıcılar İçin Özel Kontroller

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de gayrimenkul edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ile düzenlenmiştir. Due diligence sürecinde yabancı alıcılar için ek kontrollerin yapılması gerekmektedir. Bu kontroller arasında alıcının vatandaşı olduğu ülkenin Türkiye'de gayrimenkul edinme hakkının bulunup bulunmadığı, taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığı, yabancının aynı ilçede edinebileceği taşınmaz miktarının yasal sınırları aşıp aşmadığı (toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez) ve ilçe yüzölçümünün yüzde onunu aşma sınırı yer almaktadır.

Yabancı alıcılar için SPK lisanslı değerleme kuruluşundan değerleme raporu alınması zorunludur. Bu rapor, taşınmazın gerçek piyasa değerini tespit etmekte ve tapu devri sırasında referans alınmaktadır. Değerleme raporunun üç ay geçerlilik süresi bulunmaktadır. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz edinmesi yasaktır. Taşınmazın bu bölgelerde kalıp kalmadığı, tapu müdürlüğü tarafından yapılan elektronik sorgulama ile belirlenmektedir.

Çevresel Değerlendirme ve Enerji Kimlik Belgesi

Gayrimenkul due diligence sürecinde çevresel risklerin değerlendirilmesi de giderek artan bir önem kazanmaktadır. Özellikle sanayi alanlarından dönüştürülen taşınmazlarda toprak kirliliği, yeraltı suyu kirliliği ve çevresel kontaminasyon riskleri bulunabilmektedir. 2872 sayılı Çevre Kanunu kapsamında çevresel yükümlülükler, taşınmazın yeni maliki açısından da geçerlidir. Çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) gerektiren projelerde, ÇED raporunun alınıp alınmadığı ve raporun olumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Enerji Kimlik Belgesi (EKB) de günümüzde gayrimenkul işlemlerinde aranan önemli bir belgedir. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği uyarınca, satışa veya kiraya sunulan binalarda EKB bulunması zorunludur. EKB, binanın enerji tüketim düzeyini gösteren ve A'dan G'ye kadar sınıflandırma yapan bir belgedir. Enerji verimliliği düşük binalarda yüksek işletme maliyetleri beklenmektedir.

Asbestos, kurşun boya ve benzeri zararlı maddelerin yapıda bulunup bulunmadığı da çevresel değerlendirme kapsamında incelenmelidir. Taşınmazın doğal afet risklerine maruz kalma durumu da değerlendirilmelidir. Deprem riskinin yanı sıra sel, heyelan ve yangın riskleri de bölgesel özelliklere göre analiz edilmelidir. Bu risklerin sigorta kapsamına alınıp alınamayacağı ve sigorta maliyetleri de due diligence sürecinde hesaba katılmalıdır.

Due Diligence Sürecinin Aşamaları ve Kontrol Listesi

Gayrimenkul due diligence sürecinin sistematik ve eksiksiz biçimde yürütülebilmesi için belirli bir metodoloji izlenmesi gerekmektedir. Süreç genel olarak üç ana aşamadan oluşmaktadır.

Birinci Aşama - Ön Araştırma: Bu aşamada tapu kaydı, takyidat raporu ve imar durumu belgesi gibi temel belgeler temin edilmektedir. Taşınmazın genel hukuki durumu hakkında ilk bilgiler elde edilerek olası risklerin ön tespiti yapılmaktadır. Bu aşamada elde edilen bulgulara göre daha detaylı araştırma yapılması gereken alanlar belirlenmektedir.

İkinci Aşama - Detaylı İnceleme: Ön araştırmada tespit edilen risklere ve taşınmazın özelliklerine göre detaylı inceleme çalışmaları yürütülmektedir. Bu aşamada kadastro incelemesi, belediye arşiv araştırması, zemin etüdü, deprem risk değerlendirmesi, çevresel değerlendirme ve mali inceleme gibi çalışmalar gerçekleştirilmektedir.

Üçüncü Aşama - Raporlama ve Değerlendirme: Toplanan tüm bilgi ve belgeler analiz edilerek kapsamlı bir due diligence raporu hazırlanmaktadır. Bu raporda tespit edilen riskler, önerilen tedbirler ve genel değerlendirme yer almaktadır.

Due diligence sürecinde kullanılabilecek genel bir kontrol listesi aşağıdaki gibi özetlenebilir:

• Tapu kaydı ve takyidat raporunun temin edilmesi ve incelenmesi
• İmar durumu belgesinin alınması ve imar planının incelenmesi
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgelerinin kontrolü
• Kadastro çapının temin edilmesi ve sınırların kontrolü
• Belediye arşiv araştırmasının yapılması
• Şerh, beyan ve ipotek kayıtlarının detaylı incelenmesi
• Zemin etüdü raporunun değerlendirilmesi
• Deprem risk raporunun incelenmesi
• Kentsel dönüşüm alanı kontrolü (6306 sayılı Kanun)
• Sit alanı, orman alanı ve kıyı kenar çizgisi kontrolü
• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti durumunun incelenmesi
• Aidat borcu, emlak vergisi borcu ve diğer mali yükümlülüklerin kontrolü
• Kiracı durumu ve mevcut kira sözleşmelerinin incelenmesi
• Yabancı alıcılar için özel kontrollerin yapılması
• Çevresel risklerin değerlendirilmesi ve EKB kontrolü
• DASK poliçesinin varlığının kontrolü
• Yapı denetim kayıtlarının incelenmesi

Due Diligence Sürecinde Sık Yapılan Hatalar ve Uyarılar

Gayrimenkul due diligence sürecinde sıklıkla yapılan hatalar, alıcıların önemli risklerle karşılaşmasına yol açabilmektedir. Bu hataların farkında olunması, daha etkin bir due diligence süreci yürütülmesine katkı sağlayacaktır.

En yaygın hatalardan biri, yalnızca tapu kaydına güvenerek diğer kontrollerin ihmal edilmesidir. Tapu kaydı önemli bir bilgi kaynağı olmakla birlikte, tek başına taşınmazın tüm hukuki durumunu yansıtmamaktadır. İmar durumu, yapı izinleri, çevresel riskler ve diğer konularda ayrı araştırmalar yapılması gerekmektedir.

Bir diğer yaygın hata, zemin etüdü ve deprem risk değerlendirmesinin göz ardı edilmesidir. Özellikle Türkiye'nin deprem riski yüksek bölgelerinde bu incelemelerin yapılmaması, can ve mal güvenliği açısından ciddi tehlikeler oluşturabilmektedir. İmar planı değişikliklerinin ve bölgesel gelişmelerin takip edilmemesi de önemli bir hatadır.

Kiracı durumunun yeterince araştırılmaması da sık karşılaşılan sorunlar arasındadır. Kiracının hakları Türk hukukunda güçlü biçimde korunmakta olup yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi belirli koşullara bağlıdır. Son olarak, due diligence sürecinin yeterli zaman ayrılmadan veya uzman desteği alınmadan yürütülmesi de yaygın bir hatadır. Gayrimenkul due diligence süreci, hukuk, mühendislik ve mali danışmanlık gibi farklı alanlarda uzmanlık gerektirmektedir ve aceleye getirilmemesi büyük önem taşımaktadır.

Sık Sorulan Sorular