Immobilien Due Diligence in der Türkei: Vollständiger Leitfaden für Käufer

Immobilien Due Diligence bezeichnet die umfassende rechtliche, technische und wirtschaftliche Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Wer in der Türkei eine Immobilie erwerben möchte, sollte diesen Schritt keinesfalls überspringen. Die türkische Immobilienlandschaft bietet ausländischen Investoren zahlreiche Möglichkeiten, birgt aber auch spezifische Risiken, die nur durch eine sorgfältige Prüfung aufgedeckt werden können. In diesem umfassenden Leitfaden erläutern wir jeden Aspekt der Immobilien Due Diligence in der Türkei und zeigen, worauf Sie als Käufer besonders achten müssen. Für eine individuelle Beratung erreichen Sie unsere Kanzlei unter 0531 500 03 76.

Der türkische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren ein enormes Wachstum erfahren. Insbesondere in Metropolen wie Istanbul, Ankara, Antalya und Izmir investieren immer mehr ausländische Käufer in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dabei werden häufig erhebliche Summen ohne angemessene rechtliche Prüfung investiert. Eine professionelle Due Diligence schützt Sie vor bösen Überraschungen und stellt sicher, dass Ihre Investition auf solider rechtlicher Grundlage steht.

Das türkische Immobilienrecht unterscheidet sich in vielen Punkten grundlegend vom deutschen oder österreichischen Recht. Das Grundbuchsystem, die Baugenehmigungsverfahren, die Eigentumsformen und die Beschränkungen für Ausländer sind anders geregelt als in deutschsprachigen Ländern. Ohne Kenntnis dieser Besonderheiten können selbst erfahrene Investoren kostspielige Fehler machen.

Unsere Kanzlei in Istanbul hat bereits zahlreiche Immobilientransaktionen für deutschsprachige Mandanten begleitet und dabei potenzielle Risiken rechtzeitig identifiziert. In diesem Artikel teilen wir unsere Erfahrungen und geben Ihnen einen vollständigen Überblick über den Due Diligence Prozess in der Türkei.

Grundbuchprüfung (Tapu Kontrolü)

Die Grundbuchprüfung ist der wichtigste Bestandteil jeder Immobilien Due Diligence in der Türkei. Das türkische Grundbuch wird von den Grundbuchämtern (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) geführt und enthält alle wesentlichen Informationen über eine Immobilie. Im Gegensatz zum deutschen Grundbuch gibt es in der Türkei kein öffentliches Einsichtsrecht; nur der Eigentümer, sein Bevollmächtigter oder eine gerichtlich beauftragte Person kann Einsicht nehmen. Das elektronische System TAKBİS hat zwar den Zugang zu bestimmten Informationen erleichtert, eine vollständige Prüfung erfordert jedoch nach wie vor den persönlichen Zugang zum Grundbuchamt.

Bei der Grundbuchprüfung wird zunächst die Eigentümerschaft überprüft. Es muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In der Praxis kommt es vor, dass Personen Immobilien zum Verkauf anbieten, die ihnen gar nicht gehören, oder dass Immobilien mehreren Erben gehören, von denen nicht alle dem Verkauf zugestimmt haben. Die Grundbuchprüfung deckt solche Konstellationen auf und verhindert, dass Sie eine Immobilie von einer unberechtigten Person erwerben.

Darüber hinaus werden alle Belastungen und Beschränkungen geprüft, die auf der Immobilie liegen. Dazu gehören Hypotheken (ipotek), Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten, Nutzungsbeschränkungen, Veräußerungsverbote und andere Eintragungen, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie beeinträchtigen können. Eine Hypothek muss beispielsweise vor der Eigentumsübertragung gelöscht werden, andernfalls geht sie auf den neuen Eigentümer über.

Die Prüfung des Grundbuchblattes umfasst auch die technischen Daten der Immobilie: Grundstücksfläche, Lage, Flurstücknummer, Gebäudeart und Stockwerk bei Wohnungen. Diese Daten müssen mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort übereinstimmen. Abweichungen können auf illegale Anbauten, nicht genehmigte Nutzungsänderungen oder Vermessungsfehler hindeuten. Gemäß dem Grundbuchgesetz Nr. 2644, das auf mevzuat.gov.tr eingesehen werden kann, genießen Grundbucheintragungen öffentlichen Glauben. Dennoch muss die Richtigkeit der Eintragungen sorgfältig überprüft werden.

Ein weiterer wichtiger Aspekt der Grundbuchprüfung ist die Unterscheidung zwischen den verschiedenen Eigentumsformen. In der Türkei gibt es hauptsächlich Kat Mülkiyeti (Wohnungseigentum), Kat İrtifakı (Baurecht-Eigentum) und Arsa/Arazi (Grundstückseigentum). Jede Eigentumsform hat andere rechtliche Implikationen. Kat İrtifakı bedeutet beispielsweise, dass die Nutzungsgenehmigung noch nicht erteilt wurde, was bei einem Weiterverkauf oder einer Finanzierung zu Problemen führen kann.

Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung

Die Prüfung der Baugenehmigung (inşaat ruhsatı) und der Nutzungsgenehmigung (iskan belgesi oder yapı kullanma izin belgesi) ist ein unverzichtbarer Bestandteil der Due Diligence. Ohne eine gültige Baugenehmigung errichtete Gebäude gelten als illegale Bauten und können jederzeit auf Anordnung der zuständigen Behörde abgerissen werden. Die Baugenehmigung muss mit dem tatsächlich errichteten Gebäude übereinstimmen; Abweichungen in der Geschossanzahl, der Gebäudefläche oder der Nutzungsart können schwerwiegende Konsequenzen haben.

Die Nutzungsgenehmigung (İskan) bestätigt, dass ein Gebäude den genehmigten Plänen entspricht und für die vorgesehene Nutzung geeignet ist. Ohne İskan können Sie keine Wasser- und Stromanschlüsse auf Ihren Namen anmelden, keine Wohngebäudeversicherung abschließen und haben bei einem Weiterverkauf erhebliche Schwierigkeiten. Viele ältere Gebäude in der Türkei haben keine Nutzungsgenehmigung, was jedoch nicht bedeutet, dass sie illegal sind; hier ist eine differenzierte rechtliche Bewertung erforderlich.

Bei Neubauprojekten sollte besonderes Augenmerk auf die Baugenehmigung und die Bauausführung gelegt werden. Es kommt vor, dass Bauträger Wohnungen verkaufen, obwohl die Baugenehmigung noch nicht erteilt wurde oder der Bau von den genehmigten Plänen abweicht. In solchen Fällen riskiert der Käufer, dass das Gebäude nachträglich nicht genehmigt wird oder erhebliche Umbaukosten anfallen. Das Baugesetz Nr. 3194 regelt die Voraussetzungen für die Erteilung von Baugenehmigungen und die Folgen illegaler Baumaßnahmen.

Bei Gewerbeimmobilien ist darüber hinaus zu prüfen, ob die vorgesehene gewerbliche Nutzung mit dem Bebauungsplan und der erteilten Nutzungsgenehmigung übereinstimmt. Ein als Wohngebäude genehmigtes Gebäude darf nicht ohne Genehmigung gewerblich genutzt werden. Umgekehrt kann eine gewerbliche Nutzungsgenehmigung den Wert einer Immobilie erheblich steigern, wenn sie für die geplante Nutzung geeignet ist.

Die Überprüfung der Baugenehmigung umfasst auch die Prüfung der statischen Berechnungen und der Erdbebensicherheit. Die Türkei liegt in einer der aktivsten seismischen Zonen der Welt. Seit den verheerenden Erdbeben von 1999 und 2023 wurden die Baunormen erheblich verschärft. Gebäude, die vor diesen Verschärfungen errichtet wurden, entsprechen möglicherweise nicht den aktuellen Erdbebennormen, was ein erhebliches Sicherheitsrisiko darstellt und den Wert der Immobilie mindert.

Bebauungsplan und Zonenplanung

Der Bebauungsplan (imar planı) legt fest, wie ein bestimmtes Grundstück genutzt werden darf. Er bestimmt die zulässige Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe, Industrie), die maximal zulässige Geschossflächenzahl, die Gebäudehöhe, die Abstandsflächen und andere bauliche Parameter. Die Prüfung des Bebauungsplans ist insbesondere bei unbebauten Grundstücken von entscheidender Bedeutung, da er die Bebauungsmöglichkeiten und damit den Wert des Grundstücks maßgeblich beeinflusst.

In der Türkei werden Bebauungspläne auf verschiedenen Ebenen erstellt: Umweltordnungspläne auf nationaler Ebene, Entwicklungspläne auf regionaler Ebene und detaillierte Bebauungspläne auf kommunaler Ebene. Änderungen des Bebauungsplans können sowohl positive als auch negative Auswirkungen auf den Immobilienwert haben. Eine geplante Umwidmung von landwirtschaftlicher in gewerbliche Nutzung kann den Grundstückswert vervielfachen, während eine Herabstufung der zulässigen Bebauungsdichte den Wert erheblich mindern kann.

Bei der Due Diligence wird auch geprüft, ob das Grundstück von geplanten öffentlichen Projekten betroffen ist. Straßenverbreiterungen, Parkflächen, Schulen, Moscheen oder andere öffentliche Einrichtungen können geplant sein, die Teile des Grundstücks betreffen. In solchen Fällen kann das Grundstück ganz oder teilweise enteignet werden, wobei eine Entschädigung nach Marktwert gezahlt wird. Die Kenntnis solcher Planungen ist für eine realistische Werteinschätzung unerlässlich.

Die Prüfung des Bebauungsplans erfordert den Zugang zu den Unterlagen der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung. Unsere Kanzlei beschafft und analysiert diese Unterlagen im Rahmen der Due Diligence und bewertet die Auswirkungen auf die geplante Investition. Dabei berücksichtigen wir auch aktuelle und geplante Änderungen des Bebauungsplans, die sich auf den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie auswirken können.

Beschränkungen für ausländische Käufer

Ausländische Staatsangehörige unterliegen beim Immobilienerwerb in der Türkei bestimmten Beschränkungen, die im Rahmen der Due Diligence sorgfältig geprüft werden müssen. Gemäß dem Grundbuchgesetz Nr. 2644 (geändert durch Gesetz Nr. 6302) dürfen Ausländer grundsätzlich Immobilien in der Türkei erwerben, sofern ihr Heimatland auf der vom Ministerrat genehmigten Liste steht. Derzeit sind Staatsangehörige der meisten Länder, einschließlich Deutschland, Österreich und der Schweiz, zum Erwerb berechtigt.

Es gibt jedoch wichtige Flächenbeschränkungen. Ein einzelner ausländischer Käufer darf landesweit nicht mehr als dreißig Hektar Immobilien besitzen. Darüber hinaus darf der Anteil ausländischen Grundbesitzes in einem Bezirk zehn Prozent der gesamten Bezirksfläche nicht überschreiten. Bei Erreichung dieser Grenze werden keine weiteren Verkäufe an Ausländer in dem betreffenden Bezirk genehmigt.

Ausländer dürfen zudem keine Immobilien in militärischen Sperrgebieten oder Sicherheitszonen erwerben. Diese Gebiete sind nicht immer offensichtlich erkennbar und können auch in beliebten Touristenregionen liegen. Vor jedem Kauf muss eine Genehmigung der zuständigen Militärbehörde eingeholt werden, die bestätigt, dass die Immobilie nicht in einem Sperrgebiet liegt. Dieses Genehmigungsverfahren kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen und ist ein wesentlicher Bestandteil der Due Diligence.

Für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen gelten besondere Vorschriften. Ausländische natürliche Personen dürfen landwirtschaftliche Grundstücke nur dann erwerben, wenn sie innerhalb von zwei Jahren ein Projekt auf dem Grundstück realisieren und die Genehmigung des zuständigen Ministeriums einholen. Alternativ kann der Erwerb über eine in der Türkei gegründete Gesellschaft erfolgen, wobei auch hier bestimmte Beschränkungen gelten. Die Vorschriften sind komplex und erfordern eine sorgfältige rechtliche Analyse.

Seit 2022 gelten verschärfte Vorschriften für den Erwerb von Immobilien zu Zwecken der Staatsbürgerschaft. Käufer, die die türkische Staatsbürgerschaft über eine Immobilieninvestition von mindestens vierhunderttausend US-Dollar erwerben möchten, müssen die Immobilie mindestens drei Jahre halten und dürfen sie in diesem Zeitraum nicht verkaufen. Die Due Diligence muss in solchen Fällen auch die Bewertungsvorschriften und die Einhaltung der Investitionsschwelle umfassen.

Hypotheken, Pfandrechte und sonstige Belastungen

Die umfassende Prüfung bestehender Belastungen ist ein zentraler Bestandteil der Immobilien Due Diligence. Hypotheken (ipotek) sind die häufigste Form der Belastung und sichern in der Regel Bankdarlehen ab. Eine bestehende Hypothek muss vor der Eigentumsübertragung gelöscht werden, es sei denn, der Käufer übernimmt das zugrundeliegende Darlehen. Die Prüfung umfasst die Feststellung der Höhe der besicherten Forderung, der Restlaufzeit und der Bedingungen für die Löschung.

Neben Hypotheken können weitere Belastungen auf einer Immobilie liegen. Zwangsvollstreckungsvermerke (haciz) zeigen an, dass ein Gläubiger die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben kann. Veräußerungsverbote (satış yasağı) können durch gerichtliche Anordnung oder behördliche Verfügung eingetragen werden und verhindern jede Eigentumsübertragung. Vorkaufsrechte (şufa hakkı) geben bestimmten Personen, insbesondere Miteigentümern, das Recht, bei einem Verkauf zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten.

Dienstbarkeiten (irtifak hakları) können die Nutzung der Immobilie erheblich einschränken. Wegerechte, Leitungsrechte oder Nutzungsrechte zugunsten Dritter müssen identifiziert und hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die geplante Nutzung bewertet werden. Manche Dienstbarkeiten sind nur im Grundbuch eingetragen, andere ergeben sich aus gesetzlichen Vorschriften, etwa das Nachbarrecht oder wasserrechtliche Vorschriften.

Bei der Due Diligence werden auch mögliche steuerliche Belastungen geprüft. Rückständige Grundsteuern, nicht bezahlte kommunale Abgaben oder ausstehende Wertzuwachssteuern können auf den neuen Eigentümer übergehen. Die Prüfung umfasst daher auch die Einholung von Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen und die Überprüfung der Zahlungshistorie bei den zuständigen Finanzämtern und Gemeinden.

In der Praxis kommen auch verdeckte Belastungen vor, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Dazu gehören mündlich vereinbarte Mietverhältnisse, nicht eingetragene Nutzungsrechte oder faktische Besitzverhältnisse, die rechtlich geschützt sein können. Eine Ortsbesichtigung und Befragung der Nachbarn kann solche versteckten Risiken aufdecken und ist daher ein wichtiger Bestandteil einer gründlichen Due Diligence.

Technische Due Diligence

Neben der rechtlichen Prüfung umfasst eine vollständige Immobilien Due Diligence auch eine technische Bewertung des Gebäudes. In der Türkei ist dies angesichts der seismischen Aktivität und der unterschiedlichen Bauqualität besonders wichtig. Die technische Due Diligence beginnt mit einer Ortsbesichtigung, bei der der Zustand des Gebäudes, die Bauausführung und eventuelle Mängel dokumentiert werden.

Die Erdbebensicherheit ist in der Türkei ein zentrales Thema. Nach den Vorschriften der türkischen Erdbebenverordnung (Deprem Yönetmeliği) müssen alle Neubauten strenge seismische Anforderungen erfüllen. Ältere Gebäude, insbesondere solche, die vor 2000 errichtet wurden, entsprechen häufig nicht diesen Normen. Ein Erdbeben-Gutachten kann Aufschluss über die strukturelle Sicherheit eines Gebäudes geben und ist insbesondere bei älteren Immobilien dringend empfohlen. Die Türkei hat nach dem Erdbeben von 2023 die Vorschriften weiter verschärft und verpflichtende Erdbeben-Risikoanalysen für bestimmte Gebäudetypen eingeführt.

Die technische Prüfung umfasst auch die Überprüfung der haustechnischen Anlagen: Elektroinstallation, Wasserversorgung, Heizung, Klimaanlage, Aufzüge und Brandschutzeinrichtungen. Mängel in diesen Bereichen können erhebliche Sanierungskosten verursachen und müssen bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt werden. Bei Neubauten sollte die Einhaltung der genehmigten Pläne und der einschlägigen technischen Vorschriften überprüft werden.

Bei Grundstücken ohne Bebauung ist eine Bodenuntersuchung (zemin etüdü) ratsam. Die Bodenbeschaffenheit bestimmt die Bebaubarkeit des Grundstücks, die notwendige Fundamentierung und die Kosten der Bauausführung. In erdbebengefährdeten Gebieten kann eine ungünstige Bodenbeschaffenheit (etwa verflüssigungsfähige Böden) die Bebaubarkeit erheblich einschränken oder die Baukosten deutlich erhöhen. Diese Information ist für die Bewertung eines Baugrundstücks unerlässlich.

Umweltrechtliche Prüfung

Die umweltrechtliche Prüfung gewinnt in der Türkei zunehmend an Bedeutung. Das türkische Umweltgesetz und die zugehörigen Verordnungen legen strenge Standards für den Umgang mit kontaminierten Flächen, den Gewässerschutz und den Naturschutz fest. Bei der Due Diligence wird geprüft, ob das Grundstück in einem Schutzgebiet liegt, ob Altlasten vorhanden sind und ob umweltrechtliche Genehmigungen vorliegen oder erforderlich sind.

In Küstengebieten gelten besondere Vorschriften für den Küstenschutz. Das Küstengesetz Nr. 3621 legt Schutzzonen fest, in denen die Bebauung eingeschränkt oder verboten ist. In den ersten fünfzig Metern von der Küstenlinie ist jegliche Bebauung untersagt. In der anschließenden Schutzzone gelten besondere Bauvorschriften. Immobilien in Küstennähe müssen daher besonders sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass die Bebauung den küstenrechtlichen Vorschriften entspricht.

Bei Gewerbeimmobilien und Industriegrundstücken ist die Prüfung möglicher Altlasten von besonderer Bedeutung. Kontaminierte Böden können erhebliche Sanierungskosten verursachen, für die unter Umständen der neue Eigentümer haftet. Die Due Diligence sollte daher eine Recherche der Vornutzung des Grundstücks und gegebenenfalls eine Bodenanalyse umfassen.

Auch Naturschutzaspekte können den Immobilienkauf beeinflussen. Die Türkei hat zahlreiche Naturschutzgebiete, archäologische Schutzzonen und historische Denkmalbereiche ausgewiesen, in denen besondere Bau- und Nutzungsbeschränkungen gelten. Das Gesetz über den Schutz von Kultur- und Naturdenkmälern Nr. 2863 regelt die Voraussetzungen für bauliche Maßnahmen in der Nähe geschützter Objekte. Eine Immobilie in der Nähe einer archäologischen Stätte kann erheblichen Nutzungsbeschränkungen unterliegen.

Steuerliche Aspekte der Due Diligence

Die steuerliche Prüfung ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilien Due Diligence. Beim Immobilienerwerb in der Türkei fallen verschiedene Steuern und Abgaben an, die im Vorfeld genau kalkuliert werden müssen. Die wichtigste Steuer ist die Grunderwerbsteuer (tapu harcı), die derzeit vier Prozent des Kaufpreises beträgt und je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen wird, sofern nichts anderes vereinbart ist. In der Praxis wird die gesamte Steuer häufig vom Käufer übernommen.

Die jährliche Grundsteuer (emlak vergisi) variiert je nach Gemeinde und Immobilientyp. In Großstädten beträgt sie für Wohnimmobilien zwei Promille des Steuerwertes und für Gewerbeimmobilien vier Promille. In kleineren Gemeinden sind die Sätze niedriger. Im Rahmen der Due Diligence wird geprüft, ob alle Grundsteuern bezahlt sind und ob der Steuerwert der Immobilie korrekt festgesetzt wurde.

Für ausländische Käufer ist die Mehrwertsteuerbefreiung bei der ersten Immobilientransaktion ein wichtiger Aspekt. Unter bestimmten Voraussetzungen können ausländische Käufer, die nicht in der Türkei ansässig sind, beim Kauf einer Neubau-Wohnung von der Mehrwertsteuer befreit werden. Die Voraussetzungen für diese Befreiung werden im Rahmen der Due Diligence geprüft, um sicherzustellen, dass der Käufer davon profitieren kann. Weitere Informationen zum türkischen Steuerrecht finden Sie auf mevzuat.gov.tr.

Bei der steuerlichen Due Diligence werden auch die Auswirkungen auf die Einkommensteuer berücksichtigt. Mieteinnahmen aus türkischen Immobilien unterliegen der türkischen Einkommensteuer. Für ausländische Eigentümer, die in der Türkei keinen Wohnsitz haben, gelten besondere Vorschriften der beschränkten Steuerpflicht. Darüber hinaus ist das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Türkei und dem Heimatland des Käufers zu berücksichtigen, um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden.

Beim Verkauf einer Immobilie fällt unter bestimmten Voraussetzungen eine Veräußerungsgewinnsteuer an. Natürliche Personen, die eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußern, müssen den Gewinn versteuern. Nach Ablauf der Fünfjahresfrist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Diese Regelung hat erhebliche Auswirkungen auf die Investitionsplanung und sollte bei der Due Diligence berücksichtigt werden.

Kaufvertrag und Vertragsgestaltung

Die Due Diligence mündet in die Gestaltung des Kaufvertrages, der die Ergebnisse der Prüfung berücksichtigen muss. In der Türkei wird der Immobilienkaufvertrag vor dem Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) geschlossen. Anders als in Deutschland gibt es keine notarielle Beurkundungspflicht; der Grundbuchbeamte übernimmt die Rolle des Notars. Der Vertrag wird in türkischer Sprache abgefasst; ausländische Käufer, die kein Türkisch sprechen, müssen einen vereidigten Dolmetscher hinzuziehen.

Vor der eigentlichen Eigentumsübertragung wird in der Praxis häufig ein Vorvertrag (ön sözleşme oder gayrimenkul satış vaadi) geschlossen. Dieser Vorvertrag regelt die Bedingungen des Kaufs, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und die Fristen. Ein notariell beglaubigter Vorvertrag kann im Grundbuch als Vormerkung eingetragen werden und bietet dem Käufer damit einen gewissen Schutz vor einem anderweitigen Verkauf der Immobilie.

Die Ergebnisse der Due Diligence sollten im Kaufvertrag angemessen berücksichtigt werden. Festgestellte Mängel oder Risiken können zu Kaufpreisminderungen, Garantien des Verkäufers oder aufschiebenden Bedingungen führen. Beispielsweise kann der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass eine bestehende Hypothek gelöscht wird oder die militärische Genehmigung erteilt wird. Solche Vertragsklauseln schützen den Käufer und stellen sicher, dass die Risiken angemessen verteilt sind.

Bei Neubauprojekten kommt dem Kaufvertrag besondere Bedeutung zu. Der Vertrag mit dem Bauträger sollte detaillierte Angaben zum Fertigstellungstermin, zur Qualität der Ausführung, zu den technischen Spezifikationen und zu den Rechtsfolgen bei Verzögerungen oder Mängeln enthalten. Vertragsstrafen für den Fall der Nichterfüllung, ein Rücktrittsrecht des Käufers und Regelungen zur Abnahme sind wesentliche Vertragsbestandteile, die sorgfältig ausgehandelt werden müssen.

Der Kaufpreis sollte über ein kontrolliertes Zahlungsverfahren abgewickelt werden. In der Türkei müssen Immobilienzahlungen über achttausend Euro grundsätzlich über das Bankensystem erfolgen. Bei Ratenzahlungen sollte ein Zahlungsplan vereinbart werden, der mit der Eigentumsübertragung verknüpft ist. Unsere Kanzlei empfiehlt die Nutzung eines Treuhandkontos, um die Interessen beider Parteien zu schützen.

Due Diligence Checkliste

Eine systematische Vorgehensweise ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Due Diligence. Die folgende Checkliste gibt Ihnen einen Überblick über die wesentlichen Prüfungspunkte, die bei jeder Immobilientransaktion in der Türkei abgearbeitet werden sollten. Beachten Sie, dass je nach Art der Immobilie und der geplanten Nutzung zusätzliche Prüfungspunkte erforderlich sein können, die von einem erfahrenen Rechtsanwalt identifiziert werden müssen.

Im Bereich der rechtlichen Prüfung sind die folgenden Punkte zu beachten: Grundbuchauszug und Eigentümerprüfung, Prüfung auf Hypotheken und Pfandrechte, Veräußerungsverbote und Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte Dritter, Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung (İskan), Bebauungsplan und Zonenplanung, Militärische Genehmigung für ausländische Käufer, Prüfung des Vorvertrages und des Kaufvertrages sowie die Vollmacht des Vertreters, falls der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten handelt.

Im Bereich der technischen Prüfung sollten folgende Aspekte untersucht werden: Ortsbesichtigung und Zustandsbewertung, Erdbebensicherheit und statische Prüfung, Überprüfung der haustechnischen Anlagen, Bodenuntersuchung bei unbebauten Grundstücken, Energieausweis und Gebäudeenergieeffizienz, Brandschutz und Sicherheitseinrichtungen sowie die Übereinstimmung des Gebäudes mit den genehmigten Plänen.

Im Bereich der steuerlichen und finanziellen Prüfung sind die folgenden Punkte relevant: Grunderwerbsteuer und Nebenkosten, Grundsteuer und kommunale Abgaben, Mehrwertsteuerbefreiung für Ausländer, Einkommensteuerliche Auswirkungen, Doppelbesteuerungsabkommen, Veräußerungsgewinnsteuer und Immobilienbewertung (Expertise).

Die umweltrechtliche Prüfung umfasst: Altlastenprüfung bei Gewerbeimmobilien, Küstenschutz bei Immobilien in Küstennähe, Naturschutz und archäologische Schutzzonen, Hochwasserschutz und Überschwemmungsgebiete sowie Lärmschutz und Immissionen bei Gewerbeimmobilien.

Besonderheiten bei Neubauprojekten

Neubauprojekte erfordern eine besonders sorgfältige Due Diligence, da der Käufer häufig eine noch nicht fertiggestellte Immobilie erwirbt und damit zusätzliche Risiken eingeht. Das Hauptrisiko besteht darin, dass der Bauträger das Projekt nicht fertigstellt, sei es aufgrund finanzieller Schwierigkeiten, bautechnischer Probleme oder behördlicher Auflagen. Die Due Diligence muss daher auch die finanzielle Situation und die Erfolgsbilanz des Bauträgers umfassen.

Seit dem Inkrafttreten des neuen Bauträgergesetzes sind Bauträger in der Türkei verpflichtet, für bestimmte Projekte eine Projektgarantie zu stellen. Diese Garantie kann in Form einer Bankbürgschaft, einer Versicherung oder einer Treuhandvereinbarung erfolgen und soll den Käufer im Fall der Nichtfertigstellung absichern. Die Due Diligence muss prüfen, ob eine solche Garantie vorliegt und ob sie den Käufer ausreichend schützt.

Die Prüfung der Baugenehmigung und des Baufortschritts ist bei Neubauprojekten von besonderer Bedeutung. Der Käufer sollte sicherstellen, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, dass der Baufortschritt dem Zeitplan entspricht und dass die Bauausführung den vereinbarten Spezifikationen und den geltenden Baunormen entspricht. Regelmäßige Baustellenbesuche und die Überprüfung der Bauberichte sind empfehlenswert.

Bei Off-Plan-Käufen, also dem Kauf einer Immobilie vor Baubeginn oder während der Bauphase, ist besondere Vorsicht geboten. Der Kaufvertrag sollte detaillierte technische Spezifikationen, einen verbindlichen Fertigstellungstermin, Vertragsstrafen bei Verzögerungen und ein Rücktrittsrecht des Käufers bei wesentlichen Abweichungen enthalten. Darüber hinaus sollte der Zahlungsplan an den Baufortschritt gekoppelt sein, sodass der Käufer nur dann Zahlungen leistet, wenn bestimmte Bauabschnitte nachweislich abgeschlossen sind.

Ein weiterer wichtiger Aspekt bei Neubauprojekten ist die Prüfung der gemeinsamen Bereiche und der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsflächen, die monatlichen Verwaltungskosten, die Hausordnung und die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft können einen erheblichen Einfluss auf die Lebensqualität und den Wert der Immobilie haben. Die Due Diligence sollte auch diese Aspekte umfassen und den Käufer über seine Rechte und Pflichten als Mitglied der Eigentümergemeinschaft informieren.

Due Diligence bei Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien erfordern eine erweiterte Due Diligence, die über die bei Wohnimmobilien übliche Prüfung hinausgeht. Neben der rechtlichen, technischen und steuerlichen Prüfung müssen bei Gewerbeimmobilien auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Mietverträge und die gewerberechtlichen Genehmigungen analysiert werden. Die Komplexität der Prüfung steigt mit der Größe und dem Nutzungszweck der Immobilie erheblich an.

Bei vermieteten Gewerbeimmobilien ist die Analyse der bestehenden Mietverträge ein zentraler Bestandteil der Due Diligence. Die Mietverträge müssen hinsichtlich ihrer Laufzeit, der Mietanpassungsklauseln, der Kündigungsrechte und der besonderen Vereinbarungen geprüft werden. Das türkische Mietrecht bietet dem Mieter einen weitreichenden Schutz, der die Verwertbarkeit der Immobilie beeinflussen kann. Insbesondere die Regelungen zur Mietanpassung und zum Kündigungsschutz können sich auf die Rendite der Investition auswirken.

Die gewerberechtliche Prüfung umfasst die Feststellung, ob alle für den Betrieb erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Dazu gehören die Betriebsgenehmigung (işyeri açma ve çalışma ruhsatı), Umweltgenehmigungen, Brandschutzbescheinigungen und branchenspezifische Lizenzen. Fehlende Genehmigungen können zur Schließung des Betriebs führen und den Wert der Immobilie erheblich mindern.

Bei der finanziellen Analyse einer Gewerbeimmobilie werden die Mieteinnahmen, die Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklagen und die erwartete Rendite berechnet. Diese Analyse basiert auf den im Rahmen der Due Diligence erhobenen Daten und gibt dem Käufer eine realistische Einschätzung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Investition. Unsere Kanzlei arbeitet bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien mit erfahrenen Sachverständigen zusammen, um eine fundierte Investitionsentscheidung zu ermöglichen.

Ablauf einer professionellen Due Diligence

Eine professionelle Immobilien Due Diligence folgt einem strukturierten Ablauf, der sicherstellt, dass alle relevanten Aspekte systematisch geprüft werden. Der Prozess beginnt mit der Beauftragung und der Festlegung des Prüfungsumfangs. Je nach Art und Komplexität der Immobilie wird ein individueller Prüfungsplan erstellt, der die zu untersuchenden Bereiche, den Zeitrahmen und die beteiligten Fachleute definiert.

In der ersten Phase werden die grundlegenden Dokumente beschafft und ausgewertet. Dazu gehören der Grundbuchauszug, die Baugenehmigung, die Nutzungsgenehmigung, der Bebauungsplan und weitere behördliche Unterlagen. Gleichzeitig wird die Ortsbesichtigung durchgeführt und der Zustand der Immobilie dokumentiert. Diese Phase dauert in der Regel eine bis zwei Wochen, je nach Verfügbarkeit der Unterlagen.

In der zweiten Phase werden die gesammelten Informationen analysiert und bewertet. Festgestellte Risiken werden nach ihrer Schwere und Eintrittswahrscheinlichkeit klassifiziert. Für jedes identifizierte Risiko wird eine Empfehlung ausgesprochen, wie damit umgegangen werden soll: Akzeptanz, Kaufpreisminderung, vertragliche Absicherung oder Kaufverzicht. Diese Bewertung wird in einem schriftlichen Bericht zusammengefasst.

Der Due Diligence Bericht bildet die Grundlage für die abschließende Kaufentscheidung und die Vertragsverhandlungen. Er enthält eine Zusammenfassung der Prüfungsergebnisse, eine Risikobewertung und Handlungsempfehlungen. Auf Basis dieses Berichts kann der Käufer eine informierte Entscheidung treffen und die Vertragsgestaltung entsprechend anpassen. Unsere Kanzlei begleitet Sie durch den gesamten Prozess und steht Ihnen auch nach Abschluss der Due Diligence für Fragen zur Verfügung.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilien Due Diligence